「民泊運営者の方は物件をどうやって見つけるの？」
こんなお悩みを解決します。
民泊運営で一番重要なのは「物件選び」です。
どれだけ運営を工夫しても、物件選びを間違えると収益は安定しません。
逆に言えば、良い物件を選べば民泊はかなり有利にスタートできます。
記事の内容
- 民泊の初期費用チェックリスト
- 民泊の初期費用の目安
- 初期費用を抑えるポイント
縁Stay｜民泊ブログの信頼性
この記事を書いている私は、
賃貸物件での民泊運営と、空き家を購入しての民泊運営の両方を経験しています。
そのノウハウを発信中！
この記事では、実際に民泊運営をしている中で、私が物件を見るときにチェックしているポイントを15項目にまとめました。
物件選びは根気強く交渉も大事。
物件選びで妥協すると
後々自分が苦しむよ。
民泊物件チェックリスト15項目
① 用途地域
まず確認するのは用途地域です。
地域によっては民泊営業が難しい場合があります。
自治体の条例も含めて事前に確認します。
用途地域がダメなところだと、
どう頑張っても運営できません。
物件を探すときには、
常にその地域の用途地域を調べる。
② 学校・幼稚園などから100m以内ではないか
多くの自治体では、学校などの教育施設から100m以内は営業制限がある場合があります。
この条件に該当する場合、そもそも民泊ができない可能性があります。
これはGoogleマップで確認しています。
物件の大体の位置しか分からなくても、
その地域にマップ上で行ってみて
近くにないか確認しておきましょう。
③ 駅や観光地へのアクセス
立地は民泊の稼働率に直結します。
駅距離だけでなく、観光地・イベント会場・繁華街へのアクセスも確認します。
立地がいいと単価を上げられる。
でも、単価よりも、長期滞在をどう入れるか。
そのための工夫と、稼働率の調整をします。
稼働率は別記事で書いているので
本気で民泊をしたい方は読んでみてください。
④ 駐車場の有無
地方や郊外では特に重要です。
駐車場があるだけで予約率が上がるケースも多くあります。
海外からの旅行客でも
レンタカーで来る人はいます。
現に、駐車場の有無を聞かれることがあります。
⑤ 物件の広さ
宿泊人数に直結するため、広さは重要です。
- ワンルーム → 1〜2人
- 2LDK → 4〜6人
- 戸建て → 6人以上
人数が増えるほど売上単価を上げやすくなります。
民泊はホテルとは違う。
なので、ワンルームはお勧めしません。
私の民泊は4人以上入れることで
ホテルとの差別化をしています。
一番簡単なホテルとの差別化は
『主要人数』『家みたい』です。
⑥ 間取り
ベッド配置がしやすいかどうかも重要です。
動線が悪い間取りだと、宿泊人数を増やすことが難しくなります。
仕切りをつけることで
寝室を増やすと人数を増やすことができます。
ただ、その仕切りは防炎じゃないとだめ。
保健所に提出する紙で
しっかりとどこまでが寝室なのかを明記しましょう。
⑦ 周辺環境
住宅密集地の場合、騒音トラブルの可能性があります。
近隣との距離や環境も確認します。
スーパー、コンビニ、公園なども
あると喜んでくれるゲストがいます。
⑧ 建物の築年数
築年数が古い物件は、修繕費が高くなる可能性があります。
ただし状態が良ければ問題ないケースもあります。
私が物件を買うときに気を付ける
ポイントがいくつかあります。
自分の考えをまとめた記事の
リンクを貼っておきますね。
⑨ 雨漏りの有無
雨漏りがある物件は修繕費が高くなる可能性があります。
天井のシミや屋根の状態は必ず確認します。
⑩ 建物の傾き
床が傾いている場合、基礎に問題がある可能性があります。
こういった物件には基本的に手を出さないようにしています。
⑪ シロアリ被害
シロアリ被害がある場合、構造部分が弱くなっている可能性があります。
修繕費が大きくなるリスクがあります。
雨漏り、傾き、シロアリ。
これがある物件は
初心者が手を出したらダメです。
⑫ リフォーム費用
家賃や購入価格だけでなく、リフォーム費用も必ず計算します。
- 壁紙
- 床
- 水回り
これらの費用が高い場合、物件価格が安くても結果的にコストが高くなります。
リフォームは慣れが大切です。
壁紙や床は意外と安い。
でも解体などが入ると値段が上がる。
水回りも高い。
リフォームをするなら、、
私ならこうします。
よく言われるリフォームで、
天井を黒くすると高級感が出て
値段が上がると言われています。
諦めるところ、
ここはこだわるところ、
と最初に決めておきましょう。
価格が上がるリフォームはOK.
やっても価格が上がらないリフォームはNo.など。
⑬ 家賃と収益バランス
家賃が高すぎると収益が出にくくなります。
「月何泊で黒字になるか」を必ず計算します。
民泊は数字で運営しましょう。
⑭ 管理規約（マンションの場合）
マンションの場合は管理規約を必ず確認します。
民泊禁止のケースも多いため注意が必要です。
⑮ 出口戦略
もし民泊をやめる場合、通常賃貸として貸せる物件かどうかも重要です。
出口戦略があるとリスクを抑えられます。
縁Stayでは無理に民泊をお勧めしません。
改善依頼を受けることもありますが、
そもそも民泊が向いていない人、物件もあります。
必要があれば一緒に改善、見直しもします。
お気軽にご連絡ください。
私が物件で特に見ているポイント
法律やルールの確認はもちろん大切ですが、
私が特に重視しているのは次の3つです。
- 物件の広さ
- リフォーム費用
- 建物の状態（雨漏り・傾き・シロアリ）
この3つによっては、たとえ条件が良くても物件を見送ることもあります。
民泊は「安い物件を探すビジネス」ではなく、
収益が出る物件を選ぶビジネスだからです。
まとめ｜民泊成功の8割は物件選び
民泊は運営も大切ですが、最初の物件選びが成功の大部分を決めます。
今回紹介したチェックリストを使いながら、冷静に物件を判断することが大切です。
縁Stayでは、民泊物件選びの相談も受けています。
「この物件で民泊はできるのか？」
「収益は出るのか？」
そんな疑問がある方は、ぜひお気軽にご相談ください。
「この物件、いけますか？」という相談が最も多いです。
物件資料をもとに、リスクと可能性を一緒に整理できます。
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