民泊用の物件選び完全ガイド｜収益を左右する立地・用途地域・失敗しない判断基準を私の実体験をもとに徹底解説

こんなお悩みを解決します。

民泊ができる物件を見つけるのは大変です。私も実際苦労しました。民泊を始めたいと思っても物件がないと始められない。物件を探すにもやみくもに探したら法律のところで民泊ができないことがとても多くある。用途地域でできない。学校が近い。消防設備が、、
そんな民泊を始めたい方が読むべき内容を私の経験をもとにわかりやすく説明します。

本記事の内容

• なぜ民泊は「物件選び」で失敗が決まるのか
• 民泊運営で最初に考えるべき3つの前提条件
• 民泊物件選びで最重要となる「立地条件」
• 用途地域とは？民泊との関係を正しく理解する

縁Stay｜民泊ブログの信頼性

今回の記事では、民泊用物件を私が探した時の経験をもとに書いています。これから民泊を始めたい方が参考にすることが多い記事になっています。

なぜ民泊は「物件選び」で失敗が決まるのか

民泊は一般的な賃貸経営と異なり、以下の要素が複雑に絡み合います。

• 法令（民泊新法・旅館業法・条例）
• 用途地域による制限
• 観光・ビジネス需要
• 競合物件の多さ
• マンション管理規約

これらを理解せずに「家賃が安い」「空いているから」という理由だけで契約すると、そもそも民泊ができない物件を掴んでしまうことがあります。

民泊運営で最初に考えるべき3つの前提条件

① どの法的枠組みで運営するのか

物件選びは、民泊新法（住宅宿泊事業）なのか、旅館業（簡易宿所）なのかを決めてから行う必要があります。

• 民泊新法：年間180日以内、副業向け
• 旅館業（簡易宿所）：365日営業可能、本格運営向け

この選択によって、選べる物件・用途地域・必要設備が大きく変わります。

② 目標収益と運営規模

「月5万円」と「月50万円」では、選ぶべき立地も物件タイプも異なります。
まずは現実的な目標収益を設定しましょう。

③ 自主管理か外注か

清掃・鍵管理・ゲスト対応を自分で行うか、外注するかによって、立地条件の許容範囲も変わります。

民泊物件選びで最重要となる「立地条件」

需要があるエリアの特徴

• 駅徒歩10分以内
• 主要ターミナルへのアクセスが良い
• 観光地・イベント施設・病院・大学が近い
• 工業地帯・オフィス街（ビジネス需要）

特に初心者は「観光地」だけでなく、出張・研修・長期滞在の需要も意識すると、平日の稼働が安定します。

競合分析は必須

Airbnbで以下を必ず確認します。

• 同エリアの宿泊価格
• カレンダーの埋まり具合
• レビュー数と評価
• 部屋タイプと広さ

すでに稼いでいる民泊が存在するエリアは、再現性が高いと言えます。

運営可能地域か確認する

地域によってはそもそも民泊運営ができない地域があります。
その地域を確認するために、「用途地域」を理解しないといけません。
私も、用途地域って何？ってところから始まりましたが、、
現在では、大体の地域が見てわかるようになりました。

簡単にいうと、
一戸建てがたくさんあると地域では運営できない。

工業地域もダメ。

学校近くもダメ。

幼稚園、保育園もダメ。

用途地域とは？民泊との関係を正しく理解する

前述でも出ましたが、民泊用物件選びで必ず理解しておきたいのが「用途地域」です。
用途地域とは、都市計画法に基づき、建物の用途を制限するために定められた地域区分です。

国土交通省の公式説明はこちら：
国土交通省｜用途地域について

民泊に関係する主な用途地域

第一種・第二種低層住居専用地域

• 原則として旅館業は不可
• 民泊新法も不可。
• 条例による制限が多い

第一種・第二種住居地域

• 民泊新法：比較的運営しやすい
• 簡易宿所：条件付きで可能なケースあり

商業地域

• 民泊・簡易宿所ともに最適
• 365日運営しやすい
• 競合は多いが収益性が高い

準工業地域・工業地域

• 簡易宿所が可能なケースあり
• ビジネス需要が狙える

用途地域は市区町村ごとに確認が必要で、同じ地域名でも条例の内容が異なるため注意が必要です。

民泊用物件のタイプ別メリット・デメリット

マンション（区分所有）

• 需要が高い
• 管理規約で禁止されているケースが多い
• 管理組合確認が必須

一戸建て

• 近隣トラブルに注意
• ファミリー・グループ需要が強い
• 用途地域の影響を受けやすい

アパート・長屋

• 複数室運営が可能
• 消防・用途制限が厳しくなりやすい

初心者が民泊物件選びでやりがちな失敗

私は最初にこの失敗をしないことを意識して物件探しをしていました。

• 家賃の安さだけで選ぶ
• 用途地域を確認していない
• 管理規約を見落とす
• 需要調査をしていない

民泊は「できそう」ではなく、「確実にできる」物件を選ぶことが重要です。

現役民泊運営者の私の物件の選び方について

私が物件を探す時に使うのがネットのポートタルサイト。
自分の地域を絞れる+値段設定など、
自分が探す物件を絞って探せるので時短になる。

そしてこれはいいんじゃない？って物件があればその物件の住所を調べる。Googlemapなどで具体的な場所がわかればなおいい。そして１００m以内ぐらいに幼稚園や学校がないか確認。その後に、用途地域を調べる。

それらをクリアしたら物件を実際に見にいく。

物件の内覧でcheck項目はこれ。

物件の中でcheck項目はこれ。

• 雨漏りはない？
• 傾きはない？
• 水回りは綺麗？

この3つはお金がかかる+素人が手を出したらダメな物件が多い。
水回りがお金がとにかくかかる。
雨漏り、傾き(シロアリ)などは大規模な修繕に繋がり利回りが下がる。

壁が汚い、床が汚いなどは
比較的安く工事できる。

まとめ：民泊物件選びは「法令×立地×用途地域」で判断する

民泊用物件選びで押さえるべきポイントは以下です。

1. 運営方法（民泊新法 or 旅館業）を先に決める
2. 立地と需要を数字で確認する
3. 用途地域と条例を必ず調べる
4. 管理規約・近隣環境を確認する

これらを丁寧に確認すれば、民泊は再現性の高いビジネスになります。
逆に一つでも欠けると、取り返しがつかない失敗につながります。