「民泊を始めたのに、思ったより予約が入らない」
「価格を下げても稼働率が上がらない」
このような悩みを抱える民泊オーナーは非常に多くいます。
色々試作しているけどなんでなんだろう？？
こんなお悩みを解決します。
私の民泊も予約が伸びない時期がありました。
民泊の予約が伸びない原因は、運や時期の問題ではありません。
ほとんどの場合、改善可能なポイントを見落としているだけです。
本記事では、民泊の現場で実際によく見られる「予約が伸びない原因」を体系的に整理し、
どこを直せば稼働率が改善するのか、私が実際にしたことも踏まえて徹底解説します。
本記事の内容
- まず全体像を把握する｜予約が伸びない原因マップ
- 原因7つを解説
- まとめ｜予約が伸びない民泊は「必ず改善できる」
縁Stay 民泊ブログの信頼性
この記事を書いている私は、
賃貸物件での民泊運営と、空き家を購入しての民泊運営の両方を経験しています。
そのノウハウを発信中！
今回の記事では私の民泊運営で実際に行って改善できたことをまとめました。すでに民泊を運営中の方にも有益の情報となっています。民泊で予約がなかなか入らないゲストの方の悩み解決につながります。
民泊運営をしている方、
これから運営する方にも、
ちょっとしたことで変わるってことを教えたい。
民泊運営をしている方で少しでも今よりよくしたい方はぜひ読んでください。
まず全体像を把握する｜予約が伸びない原因マップ
民泊の予約が伸びない原因は、大きく分けると以下の7つに集約されます。
ここ重要なのは、原因は1つではないという点です。
複数の要因が重なって、予約が入らない状態を作っています。
これが原因！って決めつけることはできない。
AirbnbのSEOなどは研究している人もいますが
結局すぐに変わってしまうこともあるので
ゲストから選ばれるため。ということが大事になっています。
私が思いつく原因を深掘りしていきましょう！
立地・需要での問題で予約が伸びない場合は、撤退も視野に入れましょう。
賃貸での貸し出しへの切り替え、売却など。。
原因① 価格設定が市場とズレている
最も多い原因が「価格設定ミス」です。
特に初心者ほど、次のような設定をしがちです。
- 近隣ホテルより高い
- 平日と週末の価格差がない
- イベント・繁忙期に価格を上げていない
価格は「安ければ良い」わけではない
極端に安い価格も、「質が低そう」「怪しい」という印象を与え、
かえって予約率を下げてしまいます。
宿泊事業での理想の稼働率は７０％ぐらいと言われてます。
100%の稼働率だと値段設定が安すぎる。
70%以下だと高すぎる。と考えられます。
また、出費との掛け合いもあり、
７０％ぐらいが最高利益率になります。
対策：必ず相場比較を行う
- 同エリア・同人数の民泊を5〜10件確認
- 平日・週末・繁忙期を分けてチェック
- 最初は相場の90％程度からスタート
ここで大事なのが『ホテルとの差別化』です。
ホテルはいい立地で安くで稼働率を上げることで
利益を出すモデルです。
民泊は前述通り、稼働率７０％を目指すことが望ましい。
なのでホテルとは違う差別化を作って
長期滞在者を招く、人数をたくさん入れられるなどの差別化を作りましょう。
*人数は寝室の広さで決まる。
原因② 写真のクオリティが低い
Airbnbにおいて、写真は最重要要素です。
写真の質が低いと、価格以前に「クリックすらされません」。
ゲストがAirbnbから選ぶ流れ。
一番多いのは、、
- マップで大体の場所を探す
- 写真を見る。
- 数が多いと値段で絞る
- 予約
ホスト目線で言い換えると、、
立地
写真(マーケティング)
金額
どれも大切。
よくあるNG写真｜私の初期物件での写真
- 暗い・黄色い照明
- 生活感が強い
- 部屋が狭く見える
対策：写真で「泊まるイメージ」を作る
- 昼間の自然光で撮影
- 1枚目は最も広く見える写真
- 間取り図・周辺写真も掲載
写真はこまめに使いすることがAirbnbのSEOに大事言っている人もいます。
私も予約が入らないなぁ〜って時には、
画像を追加したりして、Airbnbに私の物件は動いていますよ〜。って
教えてあげるイメージで変えたりします。
原因③ 立地と需要が合っていない
立地が悪い民泊は、どれだけ工夫しても限界があります。事業で行う場合は立地は大切です。田舎でも帰省の都度使ってくださるゲストの方や、仕事で使う方もいますのでホテルにはできない差別化としては田舎もいいですよ。
私の物件選びについてまとめた記事があるのでそちらを参照してください。
需要が弱い立地の特徴
- 駅から遠い
- 周辺に観光・ビジネス需要がない
- 競合民泊がほとんど存在しない
競合が少ない＝チャンスではなく、
「需要がないサイン」であることも多いです。
田舎でもできるのが民泊です。
需要がないからできないではなく、
選んでもらえる民泊物件を作ることが大切です。
田舎の物件・駅から遠い物件などでは、
「駐車場有」で対応できます。
海外の方も車を使う方もいるので需要はあります。
原因④ 説明文・タイトルが弱い（Airbnb SEO）
写真が良くても、説明文が弱いと予約にはつながりません。
私もよくタイトルは変えながら、AirbnbのSEOはどんな感じで物件をゲストに提案するのかを考えています。答えはないので試行錯誤が大切です。
SEO的に弱いタイトル例
- 「清潔な部屋です」
- 「駅近で便利」
文字数を最大限使って、
どの言葉でゲストが部屋を探しているのかを考えよう。
ただ、経験的には、
立地で選ぶゲストが多いので、
競合との差別化をするイメージで名前をつけるのもあり。
改善例
- 「◯◯駅徒歩3分｜出張・長期滞在に最適｜Wi-Fi完備」
検索されるキーワードを意識することが重要です。
これは競合を見て学ぶのがいいです。
書き方も丸々パクっておっけいです。
原因⑤ レビュー数・評価が不足している
レビューはAirbnbにおける「信用スコア」です。
もちろんどのホストの物件もレビューが０から始まります。
最初は私もレビュー０から始まりました。
- レビュー0件：ほぼ選ばれない
- レビュー10件以上：検討対象
- 30件以上＋高評価：上位表示
最初はもちろんレビューはありません。
なのでAirbnbでは”NEW”って出ます。
そこでAirbnbの割引を使って、
最初の３組は新規Open割引などで
入ってもらいましょう。
そのほかにも、
最初は予約が入りにくいので
友達、家族などに泊まってもらって
レビューを増やしましょう。
対策：最初のゲストを呼ぶ仕組みを作る
- 初期は価格を下げてでもレビュー獲得
- チェックアウト後に丁寧なレビュー依頼
今でも私が実際に行っていることは、レビューを依頼すること。ゲスト目線でもレビューは手間になるので頼むことが大事。コツコツが将来大きな資産になります。
原因⑥ 清掃・管理品質が低い
レビュー低下の最大要因は「清潔感」です。
清潔感は特に私が大事にしていること。
- 髪の毛が落ちている
- 水回りの臭い
- タオルの匂い
1回の低評価が、その後の予約率を大きく下げます。
清掃はとても大事。
清潔感を作る方法などもあります。
例えばシーツ類は白がいい。
これは一番始めやすい清潔感の見せ方。
ホテルのほとんどが白いシーツだな。。
私が清掃をする時は、チェックシートを用いて清潔感をKeepするように心がけています。
原因⑦ 返信スピード・対応が遅い
Airbnbでは、返信速度が検索順位に影響します。
また、民泊は接客業なので、返信スピードは私も気をつけているところです。
- 返信率90％以上
- 24時間以内の返信
テンプレート化するだけで、簡単に改善できます。
返信のテンプレートなど
無料コンサルでの質問が多ければ作りますね。
まとめ｜予約が伸びない民泊は「必ず改善できる」
民泊の予約が伸びない原因は、以下の7つです。
- 価格設定
- 写真
- 立地・需要
- 説明文・SEO
- レビュー
- 清掃品質
- 対応スピード
これらを1つずつ改善することで、
稼働率は確実に上げることができます。
私も予約が入らないと思うことが物件によってはあります。
そういう時に行うことの7つなので、
ぜひお試しください。
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