「使っていない空き家があるから、民泊にできない？」
「空き家活用として民泊は本当に稼げるの？」
こんなお悩みを解決します。
このような相談は、民泊運営+民泊コンサルでの現場で非常に多く寄せられる声の1つです。
結論から言うと、空き家は民泊に「向いているケース」と「まったく向かないケース」がはっきり分かれます。
間違った判断で始めると、「改修費だけかかって予約が入らない」という最悪の結果になりかねません。本記事では、空き家が民泊に向いているかどうかを判断するための具体的な基準を現在空き家を買い取り民泊運営している私の経験をもとにまとめました。
本記事の内容
- 空き家が民泊に向いていると言われる理由
- 空き家が民泊に向かないケースとは？
- 空き家を民泊にする前に必ず確認すべきチェックポイント
- 成功しやすい空き家民泊の特徴
縁Stay｜民泊ブログの信頼性
この記事を書いている私は、
賃貸物件での民泊運営と、空き家を購入しての民泊運営の両方を経験しています。
そのノウハウを発信中！
今回の記事では、実際に私が運営する上で気にしていることなども書いています。空き家問題は深刻になる一方で、民泊、海外の人が利用できるようにすることは今後大きな対策になるかもしれません。それでも家を購入する際には大きなお金が動くので慎重にかつ、どこを妥協するのか。私なりにまとめました。
民泊運営をしている方、
これから運営する方などに、
空き家も1つの方法ということを理解してもらいつつ、
リスクもあることをしっかりと理解しましょう！
民泊運営をしている方で数を増やしたい方や、
今から民泊を始めたいって方はぜひ読んでください。
空き家が民泊に向いていると言われる理由
理由① 取得コストが低い
空き家は、すでに所有しているケースや、相場より安く取得できるケースが多く、
初期費用を抑えて民泊を始められる点がメリットです。
私の空き家も相場よりも低い金額で購入ができています。
その他にもこれらの物件は値段が下がっている、
下がる可能性がある。
- 相続した実家
- 長年使われていない戸建て
- 売れ残っている地方物件
うまく活用できれば、固定資産税だけ払っていた負動産を収益化できます。
私が運営している物件も空き家を買取運営しています。
理由は初期費用が安いという点と、
後から説明する「費用を抑えられるポイント」で
空き家でも十分民泊で収益を出せると判断したらからです。
理由② 一戸建ては民泊需要が高い
私の所有している空き家での民泊はすべて一戸建てです。
一戸建て民泊は、以下の点で強みがあります。
私は戸建てでの民泊のみを行っています。
その理由は、、
- ファミリー・グループ需要に強い
- 騒音トラブルが起きにくい
- 差別化しやすい
都内、大阪や京都などの民泊需要が高い地域だけでなく、
APAなどのホテルでも「狭い」というデメリットが多くある。
「スーツケースを広げられない」
「家族で行くと金額が１人あたりだから高くつく」
これらの問題は民泊の１棟貸しだと解決できるのと
ホテルとの差別化につながります。
空き家が民泊に向かないケースとは？
ここが最も重要です。
向かない空き家で民泊を始めると、ほぼ確実に失敗します。
私が空き家を買い取る際にも気をつけていることです。
成功から学ぶこともできますが、
同じ成功はなかなかできません。
一方で、失敗は避けることができるので
色々な人の失敗を学ぶことは
今後の成長で無駄足を踏まなくて済みます。
向かない理由① 立地に宿泊需要がない
民泊で最も重要なのは立地です。
以下の条件に当てはまる空き家は要注意です。
- 最寄り駅まで徒歩30分以上
- 周辺に観光地・イベント施設がない
- ビジネス需要が存在しない
「自然が豊か」「静かな場所」は、必ずしも宿泊需要には直結しません。
民泊では、そもそも180日しか運営できないなど、
稼働率を重視する運営ではうまくいきません。
なのでリフォームなどで差別化を作ったり、
長期で来てくれる帰省の方や仕事の方などを
うまくターゲットにできると田舎の空き家でも
十分回る民泊を作ることは可能です。
向かない理由② 改修・リフォーム費用が高額
古い空き家の場合、民泊として使うには以下の改修が必要になることがあります。
- 水回り（風呂・トイレ・キッチン）
- 電気・ガス配線
- 耐震・雨漏り対策
- 消防設備の設置
改修費が100万〜300万円以上かかるケースも珍しくありません。
素人が手を出してはいけない物件一覧。
*ホームインスペクションの私が教えます。
- 傾きのある家
- 壁に横向き or Xにクラック(ヒビ)
- 雨漏り
- シロアリ
この4つのうち、シロアリは正直初心者ではわからないことが多いです。なのでシロアリは仕方がないと考えることもあります。シロアリが原因で他の3つの要因になることもあるので3つはしっかり見ましょう。
傾きのある家は宿泊は当然、家として活用は難しいです。建て替えになると新築扱いになることもあるので大規模リフォームって形で民泊にすることは可能ですが(民泊は新築での運営不可)費用がかかりすぎて不動産投資としては無理です。
壁に横向きのクラックは壁の中にまで雨水などが含まれ、構造まで痛んでいる可能性があるのでしっかり確認する必要があるサインです。Xも同じですが、Xはとくに地震の影響でできることもあるので躯体がしっかりしているのか、傾きがないのかを再確認する必要ありです。
雨漏りは隠す業者もたくさんいます。天井に薄いベニヤを貼って上から壁紙を貼ると一見綺麗に見えるので雨漏りを隠して売ってしまう業者もいるので明らかに天井だけ綺麗時には注意が必要が必要。不動産屋と一緒なら雨漏りはないですか？と聞くのも1つ。嘘をつくと営業ができなくなるので嘘はなかなか根性のある業者でないとつくことはほとんどありません。
素人目で見たらわからないことがほとんどです。
私も資格はあっても、わからないものはわからないです。
雨漏りのプロやシロアリのプロがいるように、
その分野に特化した人に見てもらわないとわからないケースが多くある。
なので傾き、雨漏りは大きなお金がかかる可能性があるので
空き家の購入の際には確認しましょう。
傾いた家かどうかの確認方法
傾いた家の確認方法の1つにビー玉を転がすがあります。でもビー玉なんて持ち歩かないですよね。なので確認をする場所を教えておきますね。
傾きがあるのかないのかは、窓の冊子や障子などの開け閉めをしてみましょう。端っこの方に隙間がどの窓にある際には注意が必要。1つだけだと窓の冊子だけが傾いてる可能性もあるので全て見ることが大事。
最後に自分の直感も大事です。裸足で歩いてみるなども床の弛みなどもみることができるので歩けそうなら靴下などで歩いてみるのもいい判断材料になります。
安すぎる物件には理由があるよね。。
どこを妥協するのかはあなた次第。。
向かない理由③ 法令・用途地域の制限
空き家でも、民泊ができない用途地域・条例があります。
- 旅館業が不可の用途地域
- 民泊新法でも営業日数が極端に少ない条例
- 自治体が実質的に民泊NG
「空き家だからOK」という考えは非常に危険です。
そもそも民泊ができない地域の物件は
ネットで探す際にはじいておきましょう。
物件を見に行って、
買いたい！と思っても
民泊ができない。ってなると
時間の無駄になるので最初に気がつきたいですね。
③ 法令・消防・用途地域
- 民泊新法 or 旅館業か
- 用途地域の確認
- 消防設備の要否
マンションなどは注意が必要！
消防設備の工事だけで数千万かかる事例もあるよ。
成功しやすい空き家民泊の特徴
- 駅・観光地からアクセスが良い
- ファミリー・グループ向け
- 改修が最小限で済む
- 競合が存在し、需要が証明されている
この条件を満たす空き家は、民泊として非常に高いポテンシャルを持っています。
水回りリフォームしないでいいなら
費用はグッと下がります。
お風呂なども一式変えるだけで
１００万ぐらいすぐに行くので
使えるものは使う方がいい。
民泊向けの物件の選び方について書いた記事があるので
興味がある日はぜひ読んでください。
私の購入した空き家について
私が購入した空き家は、
立地も駅から５分以内でよく、
賃貸での民泊運営をsh知恵いる物件と近いこともあり購入しました。
決めてとなったのは、
水回りが比較的キレくて、
大規模のリフォームが必要なかったこと。
古い家なので、
どこを妥協するのかを最初に決めていたので
中を見て、壁などがボロボロでしたが、
リフォームでの費用はそこまでかからないと理解した上で
購入しました。
空き家民泊が向かない場合の代替案
すべての空き家が民泊向きではありません。
その場合、以下の活用方法の方が現実的なこともあります。
- 長期賃貸
- ウィークリーマンション
- 倉庫・事務所利用
- 売却
「民泊ありき」で考えないことが、結果的に損失を防ぎます。
空き家での購入はリスクもあるので
しっかりと逃げ道も理解しておきましょう。
まとめ｜空き家は「条件次第」で民泊の優良資産になる
空き家が民泊に向いているかどうかは、以下で決まります。
- 立地に明確な宿泊需要があるか
- 改修費を回収できる収益性があるか
- 法令・用途地域・条例をクリアしているか
この3点を満たせば、空き家は強力な民泊資産になります。
逆に1つでも欠ける場合は、慎重な判断が必要です。
コメント