民泊運営が正直しんどい。。
ゲスト対応や清掃に追われて疲れた。。
思ったより稼げないし、もうやめたいかも。
こんなお悩みを解決します。
民泊を運営していると、誰でも一度は「つらい」「続けるのがきつい」と感じる瞬間があります。
私もありました。
しんどいなぁ〜って時期です。
しかし、その多くはやり方や体制を少し見直すだけで、大きく改善できるケースでした。
本記事では、民泊運営がつらく感じる原因を整理し、
今すぐ見直すべきポイントを私がの経験ベースで詳しく解説します。
本記事の内容
- なぜ民泊運営は「つらい」と感じやすいのか
- 見直しポイント７つ
- まとめ｜民泊がつらいときは「頑張る前に見直す」
縁Stay｜民泊ブログの信頼性
この記事を書いている私は、
賃貸物件での民泊運営と、空き家を購入しての民泊運営の両方を経験しています。
そのノウハウを発信中！
今回の記事では、民泊運営で行き詰まっている方に改善の余地はあるよって教えてあげたい記事になっています。運営に疲れて辞める前に、、、売り上げが上がらないと思っている方などに、、少しでも役に立つ記事になっています。
民泊運営者は一度記事を読んでみてください。
なぜ民泊運営は「つらい」と感じやすいのか
民泊は一見すると「不労所得」に近いイメージを持たれがちですが、
実際には宿泊業 × 接客業 × 管理業を一人で担うビジネスです。
私も最初は管理業だけだと思っていましたが
接客業のイメージの方が今は強い。
この3つのことを知らない人が多いので
民泊運営がつらいと感じる人が多くいます。
不労所得を考えるなら、
賃貸業の方がいい。
収益は一定。
最初の客付けだけ工夫をすればOkay。
民泊運営をするなら
利益が上がる可能性が高くなるが
その分知識が必要になります。
民泊運営がつらくなる主な理由＆出来事
民泊運営がつらくなる瞬間は色々ありますが
特にこれらの出来事でしんどいなぁって思いました。
- 24時間いつ来るかわからないメッセージ対応
- 清掃や備品補充の手間
- クレーム・低評価への精神的ストレス
- 思ったより利益が残らない
これらが積み重なることで、
「お金よりも負担の方が大きい」と感じてしまうのです。
慣れれば何も問題ではなくなることなのですが
民泊を始めた頃は結構ストレスがありました。
とくにメッセージでのやり取りは
国が違うのでニュアンスが違ったりするので
苦労するところです。
見直しポイント① すべてを自分でやろうとしていないか
民泊がつらくなる最大の原因は、
一人で全部抱え込んでしまうことです。
民泊の相談するところがないって印象です。
なので当サイトでは気軽に相談できるところとお考えください。
よくある状態
- 清掃を毎回自分でやっている
- 深夜の問い合わせにも即対応している
- チェックイン・鍵対応も自分
これでは、時間も体力も削られて当然です。
対策：外注・自動化できる業務を洗い出す
- 清掃は外注（1回数千円でも価値あり）
- メッセージはテンプレ化＋自動返信
- スマートロック・無人チェックイン導入
「自分がやらなくていいこと」を減らすだけで、体感負担は大きく下がります。
意外と知られていないですが、
暮らしのマーケットなどでも仕事の依頼はできます。
民泊専門の人もいますし、
身近の人でも頼んでみると意外といいよ！って人もいるかもです。
自動返信のテンプレなどは、
個別コンサルでお配りすることがあります。
聞かれることは大体決まってきます。
テンプレをうまく活用しましょう！
見直しポイント② 価格が労力に見合っているか
「忙しいのに儲からない」と感じる場合、
価格設定が根本的に間違っている可能性があります。
私はこの見直しポイントでとても改善できました！
ありがちなミス
- レビューが増えたのに価格を上げていない
- 繁忙期もずっと同じ価格
- 近隣相場を定期的に見ていない
休日や祝日は値段を上げても入るかも。。
ただ、日本人向けの家を私はお勧めしていない。
その理由は他の記事で書いているのですが、
日本人をtargetにしていない場合は、
金曜、土曜の値段を少し上げても
予約は入ります。
対策：労力に見合う価格へ調整する
- 最低でも月1回は価格を見直す
- 繁忙期・イベント時は必ず値上げ
- 安さではなく「価値」で選ばれる価格へ
価格を少し上げて予約が1件減っても、
宿泊事業では稼働率が７０％ぐらいになる値段設定が一番利益が出ると言われています。その理由は稼働率が多くなるとその分費用が出るからです。
私の民泊も稼働率をうまく７０％ぐらいにできている物件は
清掃に行く頻度が少ないですが利益は多く出ています。
見直しポイント③ ゲスト層が合っていない
「変なゲストが多い」「トラブルが多い」と感じる場合、
ゲスト層が物件と合っていない可能性があります。
トラブルを防ぐためにも、
いいゲストが来る仕組みを私は入れています。
トラブルが多い原因
- 極端に安い価格設定
- ルール説明が不十分
- 誰向けの物件か不明確
民泊はトラブルがつきもの。。
ってことはない！！！！
トラブルを事前に止める、
トラブルを起こしそうな人を止めさせない
ある工夫があります。
それらは個別コンサルでお教えしています。
対策：ターゲットを明確にする
- 出張者向け・家族向けなどを明記
- パーティー禁止・静かな物件と強調
- 説明文で期待値を調整
Targetを絞ることと一緒に
House Ruleをしっかり作りましょう。
私の物件の場合は、
Party禁止はもちろん、禁煙、
他のゲストの侵入禁止など
数多くのルールを設け、
それらを守ること予約確定する前に確認します。
確認が取れない場合や、
曖昧な回答の方は予約を入れません。
これもターゲットを明確にする上で
大切な方法です。
民泊運営では、ゲストを選べます。
いやそう、トラブルが起きそうなゲストは泊めさせないこともできます。
見直しポイント④ レビューを気にしすぎていないか
低評価レビューは、誰でも精神的にきます。
今でも私は精神的にきます。
なのでいつもこう考えます
レビューはいいやつは参考に。
悪いやつは、、、改善できるところだけ。。
それ以外はすみません。無視です。
知っておくべき事実
- すべてのゲストを満足させることは不可能
- 理不尽なレビューも一定数存在する
Airbnbのレビューは基本的には５をつけます。
普通が５なんです！
でも日本人ゲストは基本が３ってところがあります。
これも私があまり日本人を入れたくない原因ですw
その他にも理不尽に悪い評価をつけられたことがあります。
細かく私の愚痴を書いた記事もあるので
興味があったら読んでください。
対策：レビューとの正しい向き合い方
- 事実ベースで改善できる点だけ拾う
- 感情的なレビューは割り切る
- 平均評価4.7以上なら十分優秀
レビューは「人格評価」ではなく、
単なる運営データの一部と捉えることが大切です。
基本的には次のゲスト中心に動く！
レビューは見るよ。でも気にしない。
改善できたらしたるわ。
ぐらいの気持ちで大丈夫です。
家を貸してあげてるんだよ？
なんかしてほしいとか、
こうだったとか言われたら、
こう思いましょう。
『ホテル行けよ。』
見直しポイント⑤ 運営スタイルが自分に合っているか
民泊がつらいのは、あなたに向いていない運営スタイルを選んでいるからかもしれません。
スタイル例
- 同居型 → プライベート侵食がつらい
- 低価格大量回転型 → 忙しすぎる
- 完全自主管理 → 休めない
利益重視だと多少の苦労はあります。
利益よりも、
自分の時間を考えるなら、
賃貸業がお勧めです。
不動産屋さんと仲良くなると
すぐに客付けしてくれることも。。。
対策：スタイルを変える選択肢
- 価格を上げて稼働率を下げる
- 長期滞在向けに切り替える
- 管理委託を検討する
「頑張り続ける前提」の運営は長続きしません。
私の民泊方針は、「長期滞在」です。
１泊での宿泊を拒否するのがお勧めです。
１泊ならホテル行ってね〜って
心の余裕も持ちましょう。
見直しポイント⑥ 数字を見ずに感覚で運営していないか
なんとなく忙しい、なんとなく儲からない。
この状態は、数字を見ていないサインです。
私も運営初年度は数字を見る余裕などありませんでしたが、
それ以降は数字を見ながら運営方針を決めていきました。
価格の調整では役に立っています。
最低限見るべき指標
- 稼働率
- 平均宿泊単価（ADR）
- 月間利益
数字が見えると、
「つらい」の正体がはっきりします。
運営している方へのコンサルも行っています。
こちらは基本的には運営状況などをみていきますので
無料でできる範囲は少ないですが
今までとは違う！と思えるようなコンサルになっています。
見直しポイント⑦ そもそも「やめる」選択肢を持っているか
あまり語られませんが、
民泊をやめることは失敗ではありません。
やめてもいいケース
- 生活や本業に悪影響が出ている
- 精神的ストレスが大きすぎる
- 改善しても割に合わない
一度立ち止まり、
縮小・休止・撤退を考えることも立派な経営判断です。
私の民泊に対する考えは
「無理せず回る」です。
なので数字を見て無理だと思ったら
辞めることも1つの手です。
そのためにも始め方も大切になっています。
すでに初めている方で
やめたいけどやめ方どうしよう、、って
悩みがある方は気軽に相談してください。
まとめ｜民泊がつらいときは「頑張る前に見直す」
民泊運営がつらいと感じたときに見直すべきポイントは、以下の7つです。
- 全部自分でやっていないか
- 価格が労力に見合っているか
- ゲスト層が合っているか
- レビューを気にしすぎていないか
- 運営スタイルが自分に合っているか
- 数字を把握しているか
- やめる選択肢を持っているか
民泊は、我慢して続けるものではありません。
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