「民泊を始めたいけど、賃貸でやるべき？それとも空き家？」
「初期費用やリスクが全然違うと聞いた」
「自分に合っているのはどちらなのか知りたい」
私は現在賃貸での民泊運営と、空き家を購入して民泊運営をしています。
その2つの違いを私の経験をもとに徹底比較します！！
民泊を始める際、多くの人が最初に悩むのが
「賃貸民泊」と「空き家民泊」のどちらを選ぶかです。
どちらも合法的に民泊を運営できますが、
初期費用・リスク・難易度・向いている人は大きく異なります。
この記事では、賃貸民泊と空き家民泊の違いを
私の実体験をもとにわかりやすく比較し、
失敗しない選び方まで解説します。
本記事の内容
- そもそも賃貸民泊・空き家民泊とは何か
- 賃貸民泊の特徴・メリット・デメリット
- 空き家民泊の特徴・メリット・デメリット
縁Stay｜民泊ブログの信頼性
この記事を書いている私は、
賃貸物件での民泊運営と、空き家を購入しての民泊運営の両方を経験しています。
そのノウハウを発信中！
今回の記事では、民泊を始めるにあたって、またはこれから数を増やしたい方が物件を探す際に一度は経験する問題についてわかりやすく説明しています。現在も空き家民泊と賃貸民泊を運営している私が実体験ベースにわかりやすく解説します。
民泊運営は物件が命ですので
少しでも役に立てばと思っています。
今回の記事は、民泊物件を増やしたい。
民泊を始めたいって方におすすめの記事です。
そもそも賃貸民泊・空き家民泊とは何か
賃貸民泊とは
賃貸民泊とは、賃貸で借りた物件で民泊運営することです。
オーナー（大家）から民泊利用の承諾を得た上で、
借主が運営主体となります。
転貸って形になります。
この転貸って時には民泊運営をする際に大家さんから許諾を受けている証明が必要になります。
空き家民泊とは
空き家民泊とは、誰も住んでいなかった物件を活用して民泊運営する方法。
空き家は比較的安くで購入できるので
賃貸ではなく、買い取ることが多い。
自己所有物件の場合もあれば、
空き家を購入・長期賃貸して運営するケースもあります。
賃貸物件、空き家(購入)のどちらにも
メリットデメリットがあります。
具体的なそれぞれのメリット、デメリットを見ていきましょう！
賃貸民泊の特徴・メリット・デメリット
賃貸民泊のメリット
① 初期費用を抑えやすい
物件を購入する必要がないため、
初期費用は敷金・礼金・家具家電程度で済むケースが多いです。
私の場合は、大体１００万ぐらい。
７０万ぐらいが初期費用。
３０万ぐらいで民泊運営体制を整えました。
家具などは安く抑える方法がありますが
それらの記事は完成次第リンク貼っておきますね。
② 立地の選択肢が多い
都市部・駅近など、
需要の高いエリアを狙いやすいのが賃貸民泊の強みです。
③ 撤退しやすい
うまくいかなかった場合、
契約満了で撤退できるため、リスクを限定できます。
一番のメリットはこれ。
コロナなどの時にすぐに撤退できます。
ただ、、
大きなデメリットがあります。
賃貸民泊のデメリット
① 大家・管理規約のハードルが高い
賃貸民泊最大の壁は、
オーナーの承諾と管理規約です。
多くのマンションでは、
民泊自体が禁止されているケースも少なくありません。
ほとんどの賃貸では「転貸の許諾」がもらえません。
大家さん目線での民泊は、
自分の家を使っていいよと貸した人が、
貸した人が自らか他の人に頼んで
知らない人をしかも外国人を
不定期にランダムの人を入れるビジネス。
怖くて貸せない。
そもそも民泊は良くないイメージがある。
って人が普通の人です。
② 強制終了リスクがある
クレームや規約変更により、
突然民泊運営をやめざるを得ないリスクがあります。
③ 家賃が固定費になる
稼働が下がっても、
家賃は毎月必ず発生します。
ここは不動産投資の考え方になります。
私は民泊運営は家を購入してするのがいいと思っています。
ローンを組んで民泊で返済。
賃貸よりも手元に残る資金が多いイメージが理想ですね。
空き家民泊の特徴・メリット・デメリット
空き家民泊のメリット
① 規制リスクが比較的低い
戸建ての空き家は、
管理規約問題がなく、近隣調整さえできれば長期運営しやすいのが特徴です。
② 物件を自由に改装できる
内装・設備・間取りなど、
民泊向けに最適化しやすい点は大きなメリットです。
③ 資産として残る
購入した空き家の場合、
民泊をやめても売却・賃貸など別の選択肢があります。
ここも不動産投資の考え方になります。
日本の不動産は土地に価値があります。
なので空き家で購入すると
物件の価値が減ったとしても
土地の値段は下がりません。
なので利益を出した分(利益-返済)
+
最終的に売ったて得た金額
が最終的な総利益になります。
空き家民泊のデメリット
① 初期費用が高くなりやすい
購入費用やリフォーム費用など、
数百万円単位の初期投資が必要になることもあります。
② 立地が弱いケースが多い
空き家は郊外に多く、
需要の見極めが甘いと稼働が伸びません。
③ 維持管理の手間
庭・外壁・設備など、
建物全体の管理責任が発生します。
④ 使えない物件を買ってしまう
空き家の購入には知識が必要です。
実は全く資産価値のない再建築不可物件や
あまりにも高額なリフォームが必要になるケースがある。
空き家民泊では、
『どこを妥協するのか』が大切です。
中古品になりますので
完璧はありません。
理想通りもありません。
なのでどこを妥協するのかを
前もって考えておきましょう。
空き家民泊について
記事をまとめました！
興味がある方はぜひ読んでください！
賃貸民泊と空き家民泊の比較表
| 項目 | 賃貸民泊 | 空き家民泊 |
|---|---|---|
| 初期費用 | 低〜中 | 中〜高 |
| 立地 | 良い | 物件次第 |
| 規制リスク | 高い(マンションの場合) | 低い |
| 撤退のしやすさ | しやすい | しにくい |
| 長期安定性 | 低〜中 | 高 |
どちらを選ぶべき？タイプ別おすすめ
賃貸民泊が向いている人
- 初期費用を抑えて始めたい
- 都市部で短期勝負したい
- 副業として試してみたい
- 初期費用をかけられない + 根性がある人
- 民泊需要があるか確かめたい人。
ここが注意！
なかなか契約できません。。
私の賃貸での民泊も１００軒以上聞いて
やっとできる物件を見つけました。
この１００軒って実は
「とても早い！」って事実。
他の方は３００近く聞かないと
賃貸でできる物件に出会えないって方がほとんど。
心が折れそうになったらコンサルに連絡ください。
背中を押します。
まだまだ、断られられる必要があります。
まだ少ないです。気合いで見つけましょう。
空き家民泊が向いている人
- 長期的に安定運営したい
- 地方・インバウンド需要を狙いたい
- 事業として本格的に取り組みたい
- 運営できる地域ですぐにでも物件が欲しい人
「どちらが正解」ではなく、「自分の目的に合っているか」が最重要です。
ここが注意！
初期費用がかかる場合が多いです。
物件を見てどこを妥協するのかを考えるの必要です。
前述でも言いましたが
空き家民泊について記事をまとめているので
そちらにより詳しくご書いています。
よくある失敗パターンを押さえておく
- 賃貸で始めてすぐに契約解除になる
- 空き家を買ったが需要がなかった
- 制度・用途地域を調べずに進める
どちらの場合でも、
事前調査と制度理解が成功のカギになります。
私の場合は、賃貸民泊で需要調査をして、
需要があると分かったのですぐに空き家を探して購入。
とにかく制度・用途地域には注意！
そもそも民泊ができない場合があります。
初期費用は契約解除では返ってこないので
しっかりとリサーチしましょう。
各物件のリサーチHelpはコンサルで行っています。
まとめ｜賃貸民泊と空き家民泊は戦い方がまったく違う
賃貸民泊と空き家民泊の違いを整理すると、以下の通りです。
- 賃貸民泊：低資金・低リスク・短期向き
- 空き家民泊：高資金・高リスク・長期向き
民泊は「始めやすさ」よりも、
「続けられるかどうか」が重要なビジネスです。
この記事を参考に、
あなたに合った民泊スタイルを選んでください。
コメント