民泊運営の赤字を回避！収益を最大化する清掃外注と価格設定の戦略

こんなお悩みを解決します。

民泊運営で「思ったより利益が残らない」「稼働しているのに赤字」という声は少なくありません。特に固定費の中でも大きな割合を占める清掃費と、売上を左右する価格設定は、利益構造を決定づける重要な要素です。

本記事の内容

• 民泊が赤字になる本当の原因とは？【清掃費と価格設定の関係】
• 民泊清掃を外注するメリットとデメリット【コスト最適化戦略】
• 民泊の価格設定戦略【ダイナミックプライシングの活用】
• 清掃外注と価格設定を組み合わせた収益最大化モデル

縁Stay｜民泊ブログの信頼性

この記事では、民泊コンサル「縁stay」の視点から、赤字を回避し、収益を最大化するための清掃外注戦略と価格設定の具体策を解説します。これから民泊を始める方も、すでに運営中の方も、必ず押さえておきたいポイントです。

民泊が赤字になる本当の原因とは？【清掃費と価格設定の関係】

民泊運営が赤字になる原因の多くは、次の2つに集約されます。

• 清掃コストが高すぎる
• 価格設定が市場とズレている

例えば、1回の清掃費が8,000円、平均宿泊単価が12,000円だとすると、清掃費だけで売上の約66％を占めます。そこに家賃や光熱費、OTA手数料が加われば、利益はほとんど残りません。

つまり、清掃費をどう最適化するか、そして価格をどう設計するかが、民泊収益最大化のカギになります。

民泊清掃を外注するメリットとデメリット【コスト最適化戦略】

清掃外注のメリット

• 時間の確保（自分の労働時間を削減）
• 清掃品質の安定
• レビュー評価の向上(ホストの腕次第)

レビューの質は、清掃クオリティに直結します。評価が4.5を切ると予約率が下がるため、清掃の安定化は売上アップにつながります。

清掃外注のデメリット

• 固定コスト化しやすい
• 閑散期でも費用が発生する

重要なのは「外注するかどうか」ではなく、外注費を売上構造に組み込む設計です。

清掃費を抑える具体策

• 清掃費を宿泊費とは別に設定する(おすすめはしない)
• 連泊割引を導入し清掃回数を減らす(おすすめ)
• 繁忙期と閑散期で清掃費の調整を行う(おすすめはしない)

特に連泊戦略は効果的です。1泊より2泊、2泊より3泊の方が利益率は大きく改善します。

民泊の価格設定戦略【ダイナミックプライシングの活用】

価格設定を「なんとなく周辺相場」で決めていませんか？それでは収益最大化は難しいです。

価格設定の基本方程式

最低宿泊単価 ＝（固定費 ÷ 想定稼働日数）＋ 清掃費 ＋ 利益

この最低ラインを把握していないと、稼働しても赤字になります。

繁忙期・閑散期の価格差をつける

ゴールデンウィーク、夏休み、年末年始などは通常の1.5〜2倍設定が基本です。逆に閑散期は価格を下げるのではなく、付加価値を付けて単価維持を意識しましょう。

レビュー評価を活用した価格アップ戦略

評価が安定して4.8以上ある物件は、段階的に価格を上げることが可能です。価格を上げても予約が落ちないポイントを見極めることが重要です。

清掃外注と価格設定を組み合わせた収益最大化モデル

最も効果的なのは、次の流れです。

1. 清掃外注で品質を安定させる
2. レビュー評価を上げる
3. 単価を段階的に上げる
4. 連泊率を高めて清掃回数を減らす

この循環ができれば、労働時間を増やさずに利益を伸ばすことができます。

縁stayでは、単に清掃を外注するのではなく、利益が最大化する設計図から逆算した運営戦略を重視しています。

これから民泊を始める人が絶対にやるべきこと

• 開業前に損益シミュレーションを作る
• 清掃費込みで価格設計をする
• 最低単価を明確にする
• 連泊戦略を前提に部屋設計をする

「始めてから考える」は、民泊では通用しません。設計段階で利益構造を作ることが成功の分かれ目です。

まとめ｜民泊運営で赤字を回避するために必要な思考

民泊で収益を最大化するには、

• 清掃費をコストではなく投資と考える
• 価格を感覚ではなく数字で決める
• 連泊率を意識した設計を行う

この3つが重要です。

赤字になる人は「忙しいのに儲からない」状態に陥ります。黒字を作る人は「設計で勝つ」運営をしています。

もし、あなたが民泊で本気で利益を出したいなら、感覚ではなく戦略的な清掃外注と価格設計を取り入れてください。

縁stayでは、民泊初心者から複数物件オーナーまで、収益最大化のサポートを行っています。まずは現状を見直すことから始めてみましょう。