「民泊は稼働率が高いほど儲かるの？」
「とにかく満室を目指すべき？」
こんなお悩みを解決します。
実は、民泊運営において稼働率が高すぎること＝最大利益とは限りません。
結論から言うと、多くの民泊では稼働率70％前後が最も利益が出やすいラインです。
本記事の内容
- 民泊の稼働率とは何か
- なぜ70％が理想と言われるのか
- 稼働率と利益の関係
- 稼働率を上げすぎたときの落とし穴
を実務・数字ベースでわかりやすく解説します。
縁Stay 民泊ブログの信頼性
この記事を書いている私は、
賃貸物件での民泊運営と、空き家を購入しての民泊運営の両方を経験しています。
そのノウハウを発信中！
今回の記事では、実際に私が運営する上で気にしていることなども書いています。空き家問題は深刻になる一方で、民泊、海外の人が利用できるようにすることは今後大きな対策になるかもしれません。それでも家を購入する際には大きなお金が動くので慎重にかつ、どこを妥協するのか。私なりにまとめました。
稼働率７０％ぐらいにするためには
実際どうするのか。
なぜ７０％ぐらいなのか。
競合との折り合いで
値段設定をつけてる、
理由もなく値段設定をしている方へ。
値段設定で稼働率を自在に操れます。
そもそも民泊の「稼働率」とは？
民泊の稼働率とは、一定期間のうち、実際に宿泊が入った日数の割合を指します。
例えば、1か月30日のうち21日予約が入っていれば、
21 ÷ 30 × 100 ＝ 稼働率70％
という計算になります。
民泊運営でよくある誤解
- 稼働率＝売上だと思っている
- 100％を目指すのが正解だと思っている
- 空室＝悪だと考えている
特に１００％を目指す人が多くいますが、、
180日運営だとはいえ、
稼働率１００％の場合は、
値段設定が安すぎる可能性があります。
*長期滞在がたくさん入る場合で
９０％近くいく場合は問題なし！むしろ最高！
民泊の理想的な稼働率は「70％」と言える理由
結論として、多くのケースで稼働率70％前後が利益のピークになります。
なぜなら、稼働率が上がるにつれて、
目に見えない出費（特に人件費・運営コスト）が急増するからです。
稼働率が上がるほど増える「3つの出費」
① 清掃費・リネン費
稼働日数が増える＝清掃回数が増える、ということです。
- 清掃費：1回5,000〜8,000円
- リネン交換・消耗品補充
稼働率90％になると、
ほぼ毎日清掃が発生し、利益を圧迫します。
これは宿泊業でのお話です。
なので民泊での長期滞在が入ると
７０％とは言わずに１００％が最大利益です。
掃除に行く必要もないし、
補充も必要最低限でできるからです。
② 人件費・外注費
高稼働になるほど、
- メッセージ対応
- トラブル対応
- 清掃手配・確認
が増え、自分の時間 or 外注コストを消費します。
私の民泊では
基本的には１泊での宿泊を受け付けていません。
その理由としては、
稼働率を７５％ぐらいにするためと
毎回の清掃の費用を抑えるためです。
③ レビュー・トラブルリスク
稼働率が高いほど、
トラブルゲストに当たる確率も上がるのが現実です。
低評価レビュー1件の影響は、
数十万円分の機会損失になることもあります。
いいレビューが欲しいなら
しっかり伝えることも1つの手です。
いいレビューしてや！って
一言伝えることや、
Airbnbでは基本的には５が普通のことなど
日本人中心のアプリではないので
日本人ゲストの時には要注意です。
【図解】稼働率と利益の関係｜70％で最大になる理由
以下は、稼働率と利益の関係をイメージしたグラフです。
このように、
稼働率が上がり続けても、利益はどこかで頭打ちになります。
稼働率は価格設定を上げれば下がります。
逆に、価格設定を下げすぎても
ゲストからの予約が増えることはありません。
そして多くの民泊では、
「70％前後」で利益が最大化しやすいのです。
稼働率100％を目指すと起きやすい問題
- 清掃が回らずクオリティ低下
- オーナー・管理者が疲弊
- レビュー評価が下がる
- 結果的に単価を下げる悪循環
「忙しいのに儲からない」
この状態は、稼働率を追いすぎた典型例です。
予約が入らないと値段を下げることを考える方がいますが
私は基本的には値段を下げません。
レビューがいいゲストでも
ゲスト側から値段の交渉などには
基本的には断っておっけいです。
家を貸してあげるスタンスは崩さない。
これが崩れると汚されてもいい、壊されても仕方ないと、
下手に出てしまいます。
家を丁寧に使ってもらえるなら貸してあげる。
これが民泊です。
利益を最大化する民泊運営の考え方
① 稼働率ではなく「利益」を見る
見るべき指標は、
- 稼働率
- 平均宿泊単価（ADR）
- 月間利益
稼働率はあくまで手段です。
② あえて空室を作る戦略
・価格を上げる
・連泊向けにする
・清掃日を確保する
これにより、
楽に・安定して・長く続く民泊になります。
連泊向けはおすすめです。
２泊以上してくれる方には割引などを入れる工夫もしてみましょう。
民泊ではいかに長期で入ってもらうかが鍵。
自分が長期が住むなら、、、って考えましょう。
まとめ｜民泊の理想稼働率は「頑張らない70％」
民泊運営における稼働率の考え方をまとめると、
- 稼働率が高い＝利益最大ではない
- コストは稼働率に比例して増える
- 多くの民泊で70％前後が最適解
民泊は「満室を目指すゲーム」ではなく、
利益と負担のバランスを取るビジネスです。
ぜひ、あなたの民泊運営でも
「70％前後で最大利益」を意識してみてください。
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