民泊を始める前に知っておくべきことって何かあるの？
こんなお悩みを解決します。
民泊は「簡単に始められて稼げる」と思われがちですが、実際には事前に考えるべき重要なポイントを押さえていないと、高確率で失敗します。
本記事では、これから民泊を始めようとしている初心者の方に向けて、物件を契約する前・届出を出す前に必ず考えるべき3つのことを、私の経験をもとに詳しく解説します。
本記事の内容
- なぜ「始める前」に考えることが重要なのか
- 民泊を始める前に必ず考えるべき3つのこと
- 民泊を始める前に私が考えた3つのこと
縁Stay 民泊ブログの信頼性
この記事を書いている私は、
賃貸物件での民泊運営と、空き家を購入しての民泊運営の両方を経験しています。
そのノウハウを発信中！
今回の記事では、民泊を始める前に知っておくべきことを3つにしぼって紹介します。「始める前に知っていれば避けられた失敗」や、「少し整えるだけで楽になる運営」が多いのが民泊運営。少しでも奴立つような記事になればと思います。
現役運営者の私が今も次の民泊運営を始める際にも確認している事柄をまとめました。
なぜ「始める前」に考えることが重要なのか
民泊は、始めてしまってから「やっぱり無理だった」と気づくケースが非常に多いビジネスです。
なぜなら、民泊は以下のような特徴を持っているからです。
- 契約後に方向転換がしにくい（賃貸・設備投資）
- 法令・条例の影響を強く受ける
- 立地によって収益がほぼ決まる
つまり、スタート前の判断ミスが、そのまま赤字に直結するのが民泊です。
そもそも法令や条例を理解していないと
民泊運営できないことがあります。
そこでまず押さえるべきなのが、これから解説する「3つの視点」です。
① なぜ民泊をやるのか？目的とゴールを明確にする
最初に考えるべきなのは、「どんな目的で民泊をやるのか」という点です。
ここが曖昧なまま始めると、ほぼ確実に途中で迷走します。
民泊を途中でやめる人が多くいます。
その多くの理由が「思った以上に大変」です。
民泊は接客業と言われるぐらい
顔を合わせることはなくても、
清掃やゲストとのやりとりで疲弊します。
民泊で疲れたって時に見てほしい記事を書きました。
よくある失敗パターン
- とりあえず流行っているから始めた
- いくら稼ぎたいか決めていない
- 副業なのか本業なのか曖昧
民泊は、目的によって選ぶべき運営方法がまったく異なるビジネスです。
目的別に変わる民泊の形
副業で月5〜10万円を目指す場合
- 民泊新法（180日以内）
- 自宅や空き部屋を活用
- なるべく初期費用をかけない
副収入で月20〜30万円を目指す場合
- 投資用物件を1棟借りるor購入
- エリア需要を重視
- 清掃・管理は一部外注
本業レベルで月50万円以上を目指す場合
- 旅館業（簡易宿所）
- 複数物件の運営
- 価格調整・稼働率管理を徹底
このように、ゴールを決めないと、正しい選択ができません。
まずは「いつまでに」「いくら稼ぎたいか」を具体的に言語化しましょう。
本業レベルと言っても、
旅館業を取る必要はないことが多い。
1つの物件で360日運営することよりも
いくつかの物件で180日運営する方が
資産の分散にもつながりリスクが減る。
前述の通り、法律や条例が変わると
民泊ができなくなる可能性があります。
リスクを減らすことも視野に入れよう。
② どの法的枠組みで民泊を行うのかを決める
民泊で最も重要かつ、理解が不十分な人が多いのが「法令」の問題です。
違法民泊は、最悪の場合、即営業停止になります。
民泊の主な3つの法的区分
住宅宿泊事業法（民泊新法）
- 年間180日まで営業可能
- 比較的始めやすい
- 副業向き
ただし、自治体条例によっては営業日数やエリアが厳しく制限される場合があります。
というのが世間一般のお話。
現役民泊オーナーから言えるのは、
180日運営でも本業を超える収益を出せること。
本業レベルの収益を出すためには
家から通える場所がmust.
副業レベルでいいなら都心などで
代行も1つかもしれませんが、、
自分で清掃などをすると、
頼むほどの仕事じゃないな〜など、
費用を抑えることができるので収益は上がります。
民泊のいいところはホテルではないこと。
大人数を宿泊できる物件や、
そもそもホテルがない地域などでも
収益を出すことができます。
旅館業法（簡易宿所）
- 営業日数制限なし
- 設備・消防要件が厳しい
- 本格的な宿泊ビジネス向き
初期コストは高いものの、収益の上限がないのが最大のメリットです。
旅館業法を取りたい方は気合を入れてください。
民泊みたいにすぐには始められません。
消防法がとにかく厳しい。
許可を取るために費用がかかります。
また、365日ゲストを入れれる地域ならいいですが
ホテルと同じような運営にならないように気をつけましょう。
よくある失敗では、
費用がかかったから１泊あたりの金額を下げて
稼働率を上げようとして
そもそも365日人が入らない+採算が合わない。
旅館業法をとることが絶対最善ではないことを理解しよう。
特区民泊
国家戦略特区内のみで認められる制度。最低宿泊日数など独自ルールがあります。
闇民泊が流行してから
特区民泊は減ってきているイメージ。
法的区分を間違えるとどうなるか
- 営業できると思っていた日数が足りない
- 後から高額な設備工事が必要になる
- Airbnbから掲載停止される
そのため、物件を契約する前に法的区分を確定させることが絶対条件です。
よくある失敗はスプリンクラー設置と火災報知器。
マンションによっては大工事が必要に。。
民泊収益だけでの利回りを計算していると、
民泊ができなくなった時に融通がきかなくなるので要注意。
③ 本当にその立地・物件で「勝てるのか」を冷静に考える
民泊の収益は、立地で8割が決まると言われています。
内装やサービスでカバーできる部分は、実はそれほど多くありません。
ただ！！！
最近では車で移動をするインバウンドの方や
大人数で泊まれるところを探しているゲストの方など
地方だから絶対ダメってことは無くなってきている。
ホテルではできない差別化を理解できると
どこでもチャンスはある。
需要がある立地の特徴
- 駅徒歩10分以内
- 観光地・イベント施設が近い
- ビジネス需要があるエリア
これらの場所の近くは、
一泊あたりの金額が高くても入る。
その分入手費用が高額のことが多い。
必ず行うべき競合分析
Airbnbで以下のポイントを必ずチェックします。
- 同エリアの宿泊料金
- 平日・休日の空室状況
- レビュー数と評価
- 部屋タイプ（1R・1LDKなど）
重要なのは、「すでに稼いでいる物件が存在するか」です。
稼働していない物件ばかりのエリアは、理由があります。
初心者が避けるべき物件
- 駅から遠い
- 周辺にホテル・民泊が極端に少ない
- 管理組合の規約が曖昧
- 初期費用が高い(リフォーム必要物件など)
「家賃が安いから」という理由だけで選ぶと、ほぼ失敗します。
初心者が避けるべきことは、
マンションと自宅から遠いこと。
最初は何が必要か分からないので
最低でも３０分で駆けつけられる場所がいい。
マンションでの運営は管理規約の確認などで
結構できないところが多い。
一軒家の貸し出しor同居型がおすすめ。
民泊を始める前に私が考えた3つのこと｜私の場合
では実際に私がどう考えたのかを解説していきます。
私の１軒目：「賃貸での民泊運営」を始める前に考えたことです。
- 月20〜30万円を目指す
- 住宅宿泊事業法（民泊新法）
- 駅徒歩５分圏内、周辺競合ゼロだが、最悪の場合賃貸でも勝算あり。
まとめ：民泊は「始める前」で成否が決まる
民泊を始める前に考えるべき3つのことは、以下のとおりです。
- なぜ民泊をやるのか（目的・ゴール）
- どの法的枠組みで行うのか
- その立地・物件で本当に勝てるのか
この3点をクリアにせずに始める民泊は、ギャンブルに近いものになります。
逆に言えば、ここをしっかり考え抜いた人ほど、安定した民泊運営が可能です。
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