「民泊は儲かるらしい」
「副業としてちょうどいい」
「空き部屋を使えば簡単に始められる」
私もそう思っていました。
しかし実際に運営してみると、想像以上に失敗の連続でした。
この記事では、
実際に民泊をやって“本気で失敗したこと”を包み隠さず書いています。
本記事の内容
- 今だから言える１２のリアルな教訓
- 今だから言えること｜民泊は「楽ではないが、やりがいはある」
縁Stay｜民泊ブログの信頼性
この記事を書いている私は、
賃貸物件での民泊運営と、空き家を購入しての民泊運営の両方を経験しています。
そのノウハウを発信中！
これから民泊を始める方、
すでに運営していて「なんだかしんどい」と感じている方の
遠回りを減らす材料になれば幸いです。
人の失敗からは多くを学べます。
私と同じ失敗をしないように見ていってください。
失敗①「とりあえず始めれば何とかなる」と思っていた
民泊を始めた当初、正直なところ
深く考えずにスタートしました。
需要調査もそこそこ、
「立地は悪くないし、まあ大丈夫だろう」と判断。
結果は、予約が思ったほど入らない。
空室を見るたびに焦り、色々試行錯誤していました。
今だから言えること：
民泊は「始める前の設計」が9割です。
民泊運営で一番お金がかかるのは初期費用です。
最初からしっかりと設計しないと失敗します。
不動産投資と考えが似ていますか、
民泊は接待業に近い業種です。
しっかりと計画を持って運営しないと
大変な思いを後々してしまいます。
民泊運営の最初の半年ぐらいはゲストから見て泊まりたいと思う物件にするのに時間がかかりました。理由は2つ。
- 評価がない。
- ゲストが泊まりたいと思うカラクリを知らない
評価はとにかく貯めるしかないですが、
いい評価をもらう工夫が必要です。
また、ゲストが泊まりたいと思うカラクリは『予約確定までの流れ』作りです。
ゲストが予約を取るときにみる画像はたった5枚です。
その5枚をどう写すのか。
ホテルの予約を考えてください。
ホテルの予約の写真は基本的には白いシーツのベッドですよね。
理由はゲストがホテルを使うのは寝るためです。
では、民泊では何を写すのでしょうか？
失敗②「民泊OKです」という言葉を鵜呑みにした
不動産会社から
「民泊？たぶん大丈夫ですよ」と言われ、
そのまま契約してしまったAさん。
しかし後から管理規約をよく読むと、
民泊を明確に禁止する文言が。
結果、是正指導・精神的ストレス・時間ロス。
結果的には賃貸での貸し出しに成功。
今だから言えること：
「書面で確認できないOK」は、OKではありません。
民泊はできない地域や条例がたくさんあります。
これらは各市や区で違うので
保健所に確認するのが一番確実です。
電話でこの住所で民泊できる？って聞きましょう。
特にマンションは注意が必要です。
周りがマンションで運営していても、
各マンション規約が異なるので確認が必要です。
失敗③ 安くすれば予約が入ると思っていた
予約が少ない → 価格を下げる。
この判断を何度もしました。
確かに予約は入りましたが、
- 利益が残らない
- 清掃回数が増える
- 対応に追われる
- 客層最悪
という状態に。
今だから言えること：
満室＝成功ではありません。
民泊の稼働率は７０％が最適。
その理由についてはMBAの知識が満載です。
別記事で書いているので確認ください。
失敗④ 稼働率だけを見て「順調」と勘違いしていた
稼働率80％超え。
一見すると順調です。
しかし、月末に残るお金を見ると
「…あれ？」という状態。
今だから言えること：
見るべき数字は稼働率ではなく、利益です。
稼働率が増えると増えるものがある。
それは「清掃費用」
私は口うるさく言っている
とりあえず自分で一度はやってみろの理由が
清掃費や全部委託があまりにも無意味だと気づくため。
時間がない、、って方は、
民泊ではなく賃貸業にするのも1つの賢い一手です。
失敗⑤ ゲスト対応を甘く見ていた
民泊は接客業です。
民泊は「鍵を渡して終わり」ではありません。
- 深夜のメッセージ
- 説明を読まないゲスト
- 細かい要望
想像以上に、心を削られます。
今だから言えること：
民泊は不動産ではなく接客業です。
民泊は人と会う必要がない運営もできます。
しかしあくまで接客業です。
しかし全てに対して真面目に答えるのではなく、
仕組み化させることで運営にも余裕が生まれ、
心にも余裕が生まれます。
失敗⑥ 清掃を軽く考えていた
「自分でやれば節約」と思っていました。
しかし、
- 時間が取られる
- 疲労がたまる
- クオリティが安定しない
結果、レビューにも影響。
今だから言えること：
清掃は仕組み化させること。
民泊運営のほとんどは清掃です。
仕組み化させることで後々清掃だけ委託などができます。
セットまでしてもらう？
ゴミの処分やシーツ洗いだけやってもらう？
どこを委託してどこを自分でするのか。
仕組み化がうまくいけば全て任せることまでできます。
曖昧に全部委託すると痛い目に遭います。
失敗⑦ レビューの重さを理解していなかった
★4でも「悪くない」と思っていました。
しかし実際には、
- 検索順位が下がる
- クリックされにくくなる
という影響が出ます。
今だから言えること：
民泊はレビューがすべてです。
日本人ゲストに多い傾向で
３がいい意味で標準ってことです。
Airbnb上での評価の基準は５です。
ちょっと良くないと４、って感じです。
なので特に日本人ゲストの時には
こちらの常識を教えてあげましょう。
失敗⑧ 初期費用をケチりすぎた
家具・備品・写真撮影。
「最低限でいい」と考えました。
結果、
選ばれない民泊になりました。
今だから言えること：
初期投資は削る場所ではない。
妥協しても削らない。
民泊の価格を決めるのはこういうところ。
私の基準で、価格が上がるものには
お金をかける。
例えばソファ。
ソファがあると長期滞在も入りやすくなる。
失敗⑨ 写真を軽視していた
スマホで撮った暗い写真。
これが全てを台無しにしていました。
今だから言えること：
写真は集客の8割です。いや、９割かも。。
写真の撮り方については
個別コンサルでお教えしています。
失敗⑩ 法令・消防を後回しにした
面倒だから後でやろう。
これが命取りでした。
後から追加費用・時間ロス。
今だから言えること：
法令関係は一番最初に片付ける。
賃貸での民泊運営をする際には
私は保健所と消防に事前相談に行きました。
行くことで何が必要なのかを再確認でき、
時間のロスも無くなりました。
失敗⑪ すべて自分でやろうとした
「まだ小さいから大丈夫」
そう思っていました。
結果、
時間も気力も限界に。
今だから言えること：
民泊は仕組み化しないと続かない。
失敗⑫ 空室が怖くて値上げできなかった
値上げ＝悪、と思い込んでいました。
実際は、
値上げした方が楽になった場面も多いです。
民泊の運営は７０％ぐらいの値段設定が
最大利益になりやすい。
*長期滞在がたくさん入る場合はもちろん１００％稼働を目指す。
今だから言えること｜民泊は「楽ではないが、やりがいはある」
民泊は、決して楽なビジネスではありません。
しかし、
- 正しい物件選び
- 無理のない価格設定
- 仕組み化
これができれば、
続けられるビジネスになります。
この記事が、
あなたの民泊運営の失敗を
一つでも減らせたら嬉しいです。
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