「どうやって物件を探していますか？」
こんなお悩みを解決します。
私が民泊用物件を探すときに気をつけていることは
細かくいうとたくさんあります。
今回の記事を読むと、初心の方でも民泊用の物件を探せます。
本記事の内容
- まず確認する基本条件（法律・ルール）
- 私が特に重視している3つのポイント
- 民泊物件は「安さ」ではなく「収益性」で判断する
縁Stay｜民泊ブログの信頼性
この記事を書いている私は、
賃貸物件での民泊運営と、空き家を購入しての民泊運営の両方を経験しています。
そのノウハウを発信中！
今回の記事では、初心の方でも民泊に興味がある方が民泊用物件を探せるようになります。民泊の収益の最大値の決定は８割が立地と言われています。最初の物件で民泊が楽しいと思ってもらえるような物件を見つけれるようにこの記事を最後までお読みください。
ちなみに、、
以前書いた記事「民泊用の物件選び完全ガイド」も
一緒に読むとより知識が増します。
私が民泊用物件を探す時に気をつけていること｜失敗しない物件選びの判断基準
民泊運営で一番重要なものは何かと聞かれたら、
私は迷わず「物件選び」と答えます。
一番大変です。
民泊の大変のとこ路であり、
８割ここで時間を使います。
価格設定や運営方法も大切ですが、
最初の物件選びを間違えると、
その後の努力で取り返すことはとても難しくなります。
この記事では、実際に民泊運営をしている中で、
私が物件を探すときに必ず確認しているポイントを紹介します。
まず確認する基本条件（法律・ルール）
民泊物件を探す際には、
まず法律や地域ルールを確認する必要があります。
ここを無視すると、
いい物件でもそもそも民泊できない可能性があります。
用途地域の確認
エリアによっては民泊ができない用途地域もあります。
自治体の条例によっても制限があるため、最初に必ず確認します。
学校から100m以内かどうか
多くの自治体では、学校などの教育施設から100m以内では民泊営業ができないケースがあります。
この条件に当てはまる場合、そもそも許可が取れない可能性があるため、物件検討の段階で必ず確認します。
ただし、これらは民泊をやる上での基本条件です。
実際に収益を出せるかどうかは、もっと別のポイントが重要になります。
私が特に重視している3つのポイント
① 物件の広さ
民泊では、部屋の広さがそのまま宿泊人数に影響します。
言い換えれば、価格設定に影響します。
例えば、
- ワンルーム → 1〜2人
- 2LDK → 4〜6人
- 戸建て → 6人以上
というように、広さによってターゲットが変わります。
宿泊人数が増えると、売上単価も上げやすくなります。
そのため私は、できるだけ複数人が泊まれる広さを意識して物件を選びます。
民泊では、ワンルームはおすすめしません。
ホテルとは違って、
人数によって金額を増やすことはしないので
ワンルームで行うと
競合がホテルなどになるので
民泊で180日ルールがあると
ホテルや旅館には勝てません。
② リフォーム費用とのバランス
物件が安くても、リフォーム費用が高くつく場合があります。
例えば、
- 水回りの交換
- 床や壁の全面リフォーム
- 設備の交換
これらが重なると、数百万円の費用になることもあります。
そのため私は、
「この物件にどれくらいリフォーム費用がかかるのか」
を必ず考えます。
家賃や物件価格だけで判断するのではなく、トータルコストで見ることが重要です。
特に水回りがお金がかかるので
空き家の購入の際には、
磨いて綺麗になるのかなどを
確認するようにしましょう。
③ 建物の状態
建物の状態もとても重要な判断材料です。
特に私が注意しているのは次のポイントです。
雨漏り
雨漏りがある物件は修繕費が大きくなる可能性があります。
また、原因が分からないまま運営を開始すると、
ゲストがいる際に雨漏りがあると、
評価が悪くなるのはいうまでもない。
建物の傾き
床が傾いている物件は、基礎の問題の可能性があります。
建物の傾きがある場合は、
建築の知識がある方でも
手を出さない物件です。
どんなに立地が良くても、
諦める勇気も必要です。
白蟻（シロアリ）被害
シロアリ被害がある場合、構造部分が傷んでいることがあります。
こういった状態の物件は、たとえ価格が安くても手を出さないことが多いです。
民泊物件は「安さ」ではなく「収益性」で判断する
民泊を始めるとき、どうしても「安い物件」に目が行きがちです。
しかし実際には、
- 広さ
- リフォーム費用
- 建物状態
これらを含めて判断しないと、結果的にコストが高くなってしまいます。
民泊物件は「安いかどうか」ではなく、収益が出るかどうかで判断することが大切です。
また、費用(清掃や備品追加等)も毎月かかるので
収益を生み出せるのかを判断することが大事です。
民泊物件は根気強く探す
私も最初の物件を見つけるまでに
おおよそ８ヶ月かかりました。
でも、運営開始をしたのは、その２ヶ月後です。
最初の物件を見つけるまでに
電話でのやりとり１００本以上です。
それぐらいしないとないのが現実です。
民泊を賃貸でしたい時には、
大家さんから転貸の許可が必要です。
これがなかなかもらえない。
自分の中で民泊物件として良さそうと思ったら
ダメが普通と思って、
数をたくさん打ちましょう。
まとめ｜物件選びが民泊成功の8割
民泊運営では、物件選びが成功の大部分を決めます。
基本的な法律条件を確認したうえで、
- 物件の広さ
- リフォーム費用
- 建物の状態
この3つを冷静に判断することが重要です。
私もいまだにこの３つを考えながら探しています。
物件選びの段階でしっかり見極めることが、
長く安定して運営するための第一歩になります。
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