民泊ってどうやって始めるの？？
悩む人
こんなお悩みを私が実際に民泊を始めた際の経験をもとにお答えします。
今回の記事では、
私が実際に民泊運営の手続きを神戸で行った際のことをまとめました。
これをもっと早くしておけば、、
これを知っていれば、、
ということも細かくまとめので、
これから民泊をしたい！って方に
有料級の記事となっています。
本記事の内容
- そもそも民泊とは？
- 民泊を始める前に決めるべき3つのこと
- 民泊物件の探し方と選定ポイント
- 民泊を始めるための手続き・届出
- Airbnbに掲載して集客する方法
- まとめ：正しい手順で民泊は誰でも始められる
縁Stay｜民泊ブログの信頼性
この記事を書いている私は、
賃貸物件での民泊運営と、空き家を購入しての民泊運営の両方を経験しています。
そのノウハウを発信中！
今回の記事では、私が実際に民泊運営のためにやったことなどの全体像を掴めるような記事を書きました。最低限知っておくべきことなどをできる限りわかりやすくなるように箇条書きにしています。なので、民泊に興味がある方が読むと全体像をつかめる記事になります。
自分が実際に行ったことをまとめているので
これから民泊を始めたい方が
そのまま真似すれば民泊が始められる記事になっています。
そもそも民泊とは？基礎知識を押さえよう
これだけは抑えておきたいこと！
民泊とは、住宅宿泊事業の略で、住宅やマンションの一室などを旅行者に宿泊施設として貸し出す形態のことです。ホテルや旅館よりも柔軟な運営が可能で、副業や個人事業として始める人が増えています。
あとで詳しく説明するのですが、2018年ごろに闇民泊という言葉をマスコミで大きく取り上げたことを引き金に民泊の新しい法律を作ろう！ってなってできたのが「民泊新法」です。
民泊新法ができたことで、しっかりと手続きをして行なっている事業が生き延び、そうでない闇民泊は姿を少しづつ消しているのが現状です。実際にはまだまだあるようですが、、、
民泊とホテル・旅館の違い
民泊ってホテルや旅館とは違うの？？
民泊の特徴はこちら。
- 初期費用が比較的少ない
- 無人運営が可能なケースが多い
- エリアによっては法規制が厳しい
法令を守らない運営は罰則や営業停止につながるため、正しい知識が不可欠です。
民泊とホテルや旅館とを比較する際には法律のところがわかりやすい。
この次のトピックで取り上げています。
民泊は3つの区分から選ぶことができますが、
ホテルや旅館は旅館業法でしか運営できません。
→ここが一番大きな違い！
民泊運営のために決めるべき3つのこと
この3つを私も民泊を始める前に決めたことによって、
その後の流れがうまくいきました。
1つずつ説明していきます！
① 運営スタイルを決める
民泊には大きく分けて以下の3つの運営スタイルがあります。
- 自宅の空き部屋を貸す（同居型）
- 自分が住まない物件を貸す（投資型）
- 管理を外注する完全委託型
民泊初心者が始めるなら「同居型」や「小規模投資型」がおすすめです。
５件以上、一棟などでやる場合や住まいから遠い物件などでは完全委託も考える必要があるかも、、ただ、私の考えでは完全委託は「なし」です。
私が運営しているのは全て投資型になります。
物件の探し方は別の記事で詳しく書いています。
② 民泊の法的区分を選ぶ
民泊を行う場合、以下のいずれかに該当します。
住宅宿泊事業法（民泊新法）
- 年間180日まで営業可能
- 比較的始めやすい
- 自治体条例の影響を受けやすい
旅館業法（簡易宿所）
- 365日営業可能
- 設備要件・初期費用が高め
- 本業レベルの収益が狙える
旅館業法は取るのが難しいです。
私の場合も、民泊新法だけで運営を行っています。
消防設備のルールの違いや、
フロントがいるなど、
旅館業法で民泊をするのは採算が合わないような。。
長期での運営を考える以外は民泊新法だけで大丈夫です。
特区民泊
大阪市など一部地域限定。最低宿泊日数の制限あり。
基本的には住宅宿泊事業法になるよ。
2026年には複数の自治体で
特区民泊を廃止する動きになっているので
法律はCheckを忘れない！！
③ 目標収益を明確にする
私の場合は、
『無理せず回る民泊』を目指しています。
なので利益で１０万以上出すことを
目標に運営を行っています。
「月5万円の副収入」なのか「月30万円以上の事業」なのかで、物件選びや法的区分が大きく変わります。
民泊は長期での予約もあるため、
繁忙期と閑散期の見極めが難しいです。
私の物件でも、２年目ぐらいで
この時期は絶対人がいっぱいくる。ってわかりました。
なので、最初から無理ある設定はやめて、
現実的な目標がおすすめです。
民泊運営のための物件の探し方と選定ポイント
民泊物件ポイント｜立地が収益の8割を決める
民泊で最も重要なのは立地です。以下の条件を満たすエリアは高稼働が期待できます。
- 駅徒歩10分以内
- 観光地・イベント施設が近い
- ビジネス需要があるエリア
ここが民泊の面白いところ。。。
『民泊はホテルではないってこと。』
駅から遠くても、
めちゃめちゃ田舎でも
選ばれる民泊が数多くあります。
最近では田舎に泊まりたい！って方もいれば
実家への帰省に使いたいなど、
需要は想像もしないところにあったりします。
民泊物件のポイント｜用途地域
民泊で運営をするには、
物件の用途地域がホテルなどと同じ地域でないと運営できない。
家がたくさんあるような地域では民泊運営できない。
さらに、マンションなどでも運営できないところが多い。
好き勝手できないのが、
逆にしっかり法律を守っている運営者にとってはありがたいです。
用途地域を調べるには、
自分の調べている地域の名前+用途地域で検索しましょう！
神戸市の場合では、
神戸市 用途地域で検索しました。
民泊物件ポイント｜競合分析を必ず行う
民泊はAirbnbというアプリを使って集客します。
Airbnbで同エリアの以下をチェックしましょう。
- 宿泊料金
- 稼働率（予約状況）
- レビュー数と評価
競合より「少し良い体験」を提供できるかが判断基準です。
大事なので何度も言いますが、
民泊はホテルではない！！
体験や、経験も提供できる。
家一棟貸しだと、実際に住んでみる体験に近いですね。
近くにAirbnbでの掲載がなくても
やってみる価値はめちゃめちゃあります！
民泊物件の探し方｜実体験を用いて説明
ポータルサイトを使うのが早い。
私の考えでは、
最初の民泊運営は住んでいるところから
３０分以内に行けるところにしてください。
ポータルサイトで条件が絞れるので
調べて調べて、電話してください。
それぐらい物件には出会いません。
この１００っていう数字も、
今だからわかりますが、早い方です。
実際には倍以上探しても出ないのが現実です。
辛くなってきたら背中を推しますので
ご相談くださいね。
民泊物件探しの記事をより詳しくまとめた記事のリンク貼っておきますね。
民泊を始めるための手続き・届出
ここからは、物件選びが終わった後になるよ。
専門的な知識が必要になってくるところだよ〜
自治体への届出・申請
民泊新法の場合、自治体への届出が必須です。
主な必要書類は以下です。
- 住宅宿泊事業届出書
- 物件の登記事項証明書
- 管理規約（マンションの場合）
- 誓約書
- 住宅の図面
- 事前説明会のお知らせと概要
- 住宅宿泊管理受託契約書など
- 消防法令適合通知書
各自治体で必要なものが違うので
保険所に確認が鉄則！
申請書類は民泊ポータルサイトでできます。
私も実際にそのサイトを使って行いましたが、
ちょっとわかりにくいです。
特に住宅の図面、採寸はわかりにくいので
保健所で確認した方が無難です。
保健所への事前相談に行った私のお話。
物件を見つけて、内覧をした。
不動産屋から他からも連絡がきてると常習手段の煽りを受けつつ、
それでも保健所への事前相談に行った。
一応、自分で用途地域や学校から１００m離れいてるかなどの事前調査はしていますが、
保健所で言われた言葉これ。
『その物件、、学校からの距離８８mなので民泊できません』
事前相談めちゃめちゃ大事です。
消防署への相談と検査
消防対策は必須項目です。
以下の設備を求められることが一般的です。
- 火災警報器
- 消火器
- 避難経路図
- 誘導灯（または代替表示）
事前相談を行うことで、無駄な工事を防げます。
保健所への事前相談も忘れずに！
私の運営する民泊物件に消防署の人が検査に来た話
保健所の提出する紙の中に『消防法令適合通知書』というのが必要です。その紙をもらうためには消防署の人が現地確認する必要があります。
消防署でいつ来てもらえるのかの日程調整や
消防法令適合通知書に必要な申請書などの確認をします。
その際にどこに火災報知器をつけないといけないのかなどを
教えてもらいます。
実際にその当日に来られた消防署の人たちが
家の中を見て回ったり、防炎マークがついているのかの確認や
図面と消防設備があっているのかなどの
確認をしてもらいます。
そして１週間ぐらいしたら
消防法令適合通知書の準備ができたと連絡を受けました。
全ての手続きが終わるとAirbnbに掲載
これでついに運営が始まります。
保健所から住宅宿泊事業番号をもらえたら
Airbnbに掲載スタートできます！
それぞれの物件に番号がもらえたら、
Airbnbに掲載できます。
それがないとAirbnbでは掲載できません。
ここからは少し、
私が実際に集客をするために心がけている
ポイントを紹介します。
内装は「清潔感」と「写真映え」を意識
高級感よりも、清潔で統一感のある内装が重要です。
ホテルの写真がなぜベッドを映すのか。
そしてなぜ白いシーツが多いのか。
それはゲストが何を見て
ホテルを選ぶのかを理解した
ホテルのマーケティング力の賜物です。
民泊でもゲスト目線になって
どうやったらいいのかを考えましょう。
私の民泊でももちろん全て白いスーツです。
高級民泊って言葉が一時流行りましたが、
民泊はあくまでも部屋の貸し出しで、
ホテルとは違うので、
狙いたいのはリピーター。
何度も来てくれる人を作るためには
高級感よりも、清潔感が大事。
必須備品チェックリスト 例
- ベッド・寝具一式
- Wi-Fi
- エアコン
- キッチン用品
- タオル・アメニティ
詳しくは別記事で書いているよ〜
写真撮影は最重要ポイント
民泊では写真が予約率を左右します。
ゲストは写真を見て泊まるところを選びます。
競合があるなら、値段もそうですが、
写真の撮り方のポイントをおさえれば、
選ばれる民泊がすぐにできます。
私の民泊では、最初の5枚に力を入れます。
Airbnbでは最初の5枚で全てが変わります。
ゲストが選ぶときの手順に、
マップで調べる + 日付で調べるが多いのですが
その後に必ずすることがあります。
それが5枚の写真を見て選ぶことです。
その5枚で心が動くと、
ゲストは初めて残りの写真も見ようと行動します。
写真1枚にしても、
ゲストが見たいところをしっかり映すことが大切です。
私の民泊では、
広角レンズを用いて全体像がわかるようにする工夫や、
証明などをうまく活用して、
自分が泊まっていることを想像できるような工夫を入れています。
Airbnbで集客する方法｜私のAirbnb設定
今回の記事では、
大まかな流れがつかめたらOkay!
Airbnbアカウント作成とリスティング登録
タイトル・説明文・写真を設定します。
Airbnbに登録するとやり方の説明に沿って行うことができるのでそれ通りやればすぐにできます。
気をつけるべき要点だけまとめておきます。
タイトルに入れるべき要素
- 駅名・立地
- 部屋の特徴
- ターゲット（家族向け・出張向け）
価格設定と初期ブースト
価格設定は迷ったら周りと近い値段に。
差別化できてる自信があるならあげてもOkay!
泊まれる人数が多い方が高くなるけど、
そもそも多くの人が来る場所ではない時には、
少人数でも泊まりやすい値段設定が大事。
Airbnbでは始めての掲載の際に使える
クーポンを発行できるので、
それを使って最初のゲストを早く入れましょう。
私の経験で言えば、
最初は家族や知り合いでもいいので入ってもらうのがいい。
とにかく早くレビューを集めましょう。
民泊運営を安定させるためにしていること
清掃とレビュー管理
清潔さはレビューに直結します。
ゲストのレビューの中には、清潔さを評価する欄があるからです。
なので掃除はcheckシートを作って行うが鉄則。
まずは自分で掃除すること！
その後依頼するなるかは考えましょう。
まず自分でやらないと
何を依頼するのかわかりません。
こうやって掃除して欲しいと
伝えれるように最初は自分でセットアップしましょう！
民泊運営のゲストが選びたくなる物件になるためには
いいレビューをたくさんもらうことが大切です。
最初は、『New Host』から始まり、
いいレビューが溜まってくると、『Guest choise』や
最終的には私たちの仲間入り『Super Host』になれます。
Super Host になるには１年以上いいレビューを貯める必要があります。
メッセージ対応を自動化
テンプレ返信を用意することで、返信率を維持できます。
ゲストが聞いてることは
今までの経験的にほとんど同じこと。
各物件の位置などでも変わりますが、
一覧はこんな感じです。
- 鍵の受け渡しについて
- 駅からの距離
- 近くの駐車場について
- 近くのおすすめの場所、レストランなど
- ゴミについて
- WiFi
- Check in, check outについて
最初は文を考える必要がありますが、
一度作ってしまうと、テンプレート化させて
時間の節約をしましょう！
【上級編】私が民泊の収益を伸ばすためにしていること
私が気にしていることは、
掲載物件の定期的な更新。
写真の追加や値段設定など、
Airbnb上での動きを大事にしています。
また、レビューにも気をかけましょう。
一言、良いレビューをしてねって伝えるだけで
評価は上がります。
小さいことでも
コツコツが後々大事になってくるよ〜
まとめ：正しい手順で民泊は誰でも始められる
民泊は、正しい知識と準備があれば初心者でも十分に成功可能なビジネスです。
- 運営方針を決める
- 法令と消防をクリアする
- 立地と写真にこだわる
- AirbnbでSEOを意識する
この流れを守ることで、失敗リスクを最小限に抑えながら民泊をスタートできます。
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