今回は新チャプターのPart2
step by stepで教える
民泊の始め方です！
『物件探しについての動画です』
今回はStep by step のPart2、
前回は民泊についての理解度を高めれましたか？
今回はそれらを理解した上で
実際に物件探しについてどうするのかについて
詳しく説明します。
では、step by stepの全体像をお教えします。
リンクを貼っていきますので
見返せるようにしておきますね。
- 民泊の全体像を掴む(前回)
- 物件探しのコツ、やり方(今回)
- 書類の準備(今のところ２部構成予定)
- 家具、リスティングの準備
できるだけわかりやすく、
自分の経験をもとに書いていきます。
縁Stayでは個別コンサルも行っています。
民泊はそれぞれの地域で必要書類が違ったり、
物件ごとにももちろん変わってきます。
ヒアリングしながら一緒に進めていけるようになっているので
お気軽に無料相談にお越しください。
縁Stay｜民泊ブログの信頼性
この記事を書いている私は、
賃貸物件での民泊運営と、空き家を購入しての民泊運営の両方を経験しています。
そのノウハウを発信中！
今回の記事では、実際に私が物件を選ぶ際の注意点などもまとめました。
この記事では、物件選びについてまとめた記事です。
今回の記事と一緒に読むと、step by stepで進めていく時に役立ちます。
Step by stepで民泊運営開始まで
できるように書いているので
読んで真似してくださいね。
民泊用物件は身近なところに？
一番最初に考えるべきことが
物件があるのかないのかです。
意外と親戚などでも
使っていない部屋や家があると
その物件で民泊ができるかもしれません。
ホテル運営では無理でも、
民泊運営ならできるパターンがあるよ。
１部屋でもできるのが民泊の面白いところ。
そんなのないよって人が多いのもわかります。
私もなかった一人なので！
では実際にポータルサイトで探す方法をお教えします。
Step by step で物件選びをしていく。
物件選びをする際に、
注意すべきことが２つある。
- 用途地域
- 近隣にあるもの(小学校、中学校、高校、幼稚園など)
この２つを見落とすと
そもそも民泊ができない。
用途地域については、
物件探しの記事で復習してください。
近隣にあるものでは、
１００m以内にあるかないかを調べる必要があります。
Googleマップで調べるのが早いです。
いい物件があった際に、
Googleマップでは微妙〜って感じだったので
最終確認をする保健所に電話で確認しました。
すると、、
近くの学校まで８９mなので民泊ダメです。
ここでわかったことは
学校の敷地の端っこからの測定ということ。
グランドが近くにあればそのグランドから測定、
学校の離れなどがあると、
その離れの端から測定になるので注意が必要です。
確認前に物件を内覧するのはOkay!
→ 時間の無駄になってもいいなら。見て回るのは結構楽しい。
でも契約をする前には必ず保健所に確認すること！
意外と自分の知らない保育所が隠れていることも、、
ポータルサイトを最大限活用するための設定
物件を探すためには、
ポータルサイト(at homeやSummoなど)を使います。
伝えておくべこと。
民泊可能物件はなかなかない。
私が賃貸で民泊をしている物件は
１００件以上の電話、メールをして
やっとの思いで見つけた物件です。
ちなみに、、
この１００件ぐらいで見つかったら早い方です。
多くの方が２００〜３００ぐらいって感じです。
ここで少し賃貸と購入して運営する違いを見ていきましょう。
なぜ賃貸で民泊可能物件が見つからないのか
結論から言うと、
転貸契約が必要になるから。
賃貸物件で民泊をするためには、
転貸契約書が必要になります。
こちらの図を見てください。
賃貸契約と転貸の違いです。
このように大家さんからすると
賃貸契約だと自分が借りる人を審査できますが、
転貸になると、物件を実際に使い人が
どんな人なのかわかりません。
なので自分の持ち家を貸し出す人からすると
嫌な顔をする人がほとんどです。
なので多くの物件に問い合わせて
大家さんが民泊に対して
いいイメージの人を探す必要があります。
民泊に対していいイメージでなくても
借りれるパターンの多くがこれ。
相続した人。
→ そこまで家に愛着がない可能性あり。
→地方に住んでいる。
用途地域や近隣などの要件がバッチとあって
さらに大家さんから許可をもらう
２重の試練があります。
これがなかなか賃貸では見つけられない理由です。
購入して民泊運営をしたい。
賃貸では難しいとなると
次に考えるのが購入ですね。
ここで抑えておきたいのが
購入時のリスクです。
- 初期費用が高額。
- 辞めにくい。
特に初期費用がすごいことになります。
逆に賃貸ではこれらがメリットです。
- 初期費用を抑えることができる。
- 辞めれる。
特に辞めれるのは大きなメリット。
コロナの時に、
購入して運営していた会社のほとんどが倒産。
一方で賃貸で運営をしている有名な方などは
その際に契約を解除するだけで
大きな被害にはならなかったと言っています。
両方のパターンで運営さしている私からすると
購入の方が理想的。
ローンを高利回りで返せると
事業拡大もしやすいからです。
でも、賃貸のメリットも把握すると
自分のあった運営方法で探すのがおすすめです。
ゆっくり運営、もしもの時に備えたい。
→賃貸。
早く運営したい。リスクを取ってでも稼ぎたい。
→ 購入。
ポータルサイトの設定で抑えるべきポイント
大事なのが、毎日確認すること。
そのために範囲を絞って
たくさん見るのではなく、
探している範囲を毎日少しでも見ること。
私の動ける範囲として、
車で３０分以内と決めています。
これは駆けつけ要員として
義務付けれらていることだからです。
基本的にマンションでの運営ができません。
なので、フィルターにまずは「戸建て」を入れます。
これは賃貸、中古物件両方で確認します。
次に入れるのが、地域の指定です。
これはある程度大きな範囲でも構いません。
物件がたくさん出てきたら、
金額で絞っていきます。
慣れるまでは金額のフィルターは入れずに
たくさんの物件を見るのがおすすめ。
これぐらいの相場か。と知ることも大事です。
これで出てきた物件はとりあえず
全部見ていきましょう。
良さそうなやつがあったら
checkを入れるかブックマークでもおっけいです。
良さそうな物件があったら
用途地域を確認します。
クリアしたらGoogleマップで
どこに幼稚園などがあるか確認。
それもクリアしたら
電話開始です。
日々の繰り返しのためにすべき設定
毎日確認するために、
先ほどの設定で全部見た後日にすべき設定です。
これは単純です。
一度確認した物件が出てこないように、
フィルターで「新しい順」に変えるだけ。
これで新しい物件を毎日確認します。
これらの作業は１日で朝、昼、晩してもいいし、
一回でもいいです。
とにかく断れるのが当たり前なので
数を打ちたいです。
物件の内覧について
内覧については、別記事でまとめているので
そちらを参照ください。
内覧で特に気を付けるポイントとして
購入の場合はリフォーム費用を考えること。
賃貸の場合は、
単純に中が綺麗のかを確認しましょう。
賃貸だと、壁紙なども変えられないので
綺麗かどうかは清潔感に直結するので
できれば確認をしたいところ。
原状回復する前提で
リフォームを入れるにしても、
大規模は無理なので
大きな欠陥などがないかも確認しましょう。
日当たりが悪いは、
民泊では照明の演出でなんとできます。
物件の契約をしていきます
ここのスッテプに来るまでには、
保健所に民泊が可能かどうかの言質が取れていることと、
大家さんから民泊やってもいいよってことが確認取れている必要があります。
契約をしてしまうとお金が動きます。
なのでこのステップからは
保健所あや消防署など、
民泊の認可に関わる人に確認することを
大前提として話していきます。
独学で私も０から民泊の立ち上げを行いましたが
ここからのステップではその都度
電話で確認しながらやっていきました。
物件の契約書について説明していくよ！
物件の契約をする際には、
重要事項説明をもらいます。
基本的にはこれに大事なことが書いてある。
何年契約？保険は？
保険については、
民泊では転貸になるので
基本的な火災保険では
補えない場合があります。
２重で払う必要はないです。
私は、転貸でも使える火災保険に入っています。
→ 大家さんと仲介業者に要確認！
そして契約をしたら
次のステップです。
次回：書類の準備(今のところ２部構成予定)
まとめ｜物件選びの労力が民泊のほとんど
今回の記事を読んでみて、
多くの方が理解したはずです。
ここが一番時間がかかります。
イメージでは、
運営開始まで１０割あるとしたら
物件探しは７〜８割時間、労力を取られます。
言い換えれば、
ここを乗り越えれば
あとは２〜３割の労力と時間で
運営開始まで一気にいけます！
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