空き家を民泊にしたいけど、、
古い家の判断基準ってどうしているの？？
こんな質問にお答えします。
「相続した実家が空き家になっている」
「使っていない家を、何かに活用できないだろうか？」
「空き家を民泊にすれば、収入を得られるのでは？」
このような相談は、空き家の活用を考える際によく出てくるものです。
近年、空き家の活用方法の一つとして注目されているのが「民泊」です。
しかし、空き家であれば、どんな物件でも民泊にできるわけではありません。
立地が良くても法律上の制限で営業が難しい場合があります。反対に、古い家でも条件が整っていれば、民泊として活用できる可能性があります。
縁Stay｜民泊ブログの信頼性
この記事を書いている私は、
賃貸物件での民泊運営と、空き家を購入しての民泊運営の両方を経験しています。
そのノウハウを発信中！
私自身、神戸市内で空き家を活用した民泊を運営しています。
実際に物件を探し、準備し、運営してきた経験から感じるのは、民泊に向いているかどうかは、見た目や築年数だけでは判断できないということです。
この記事では、空き家を民泊に活用したい方に向けて、物件を判断するための「3つの診断基準」と、よくある勘違いを解説します。
そもそも、空き家は民泊にできるのか？
結論からいうと、空き家を民泊として活用することは可能です。
ただし、物件ごとに条件を確認する必要があります。
一般的に「民泊」と呼ばれる宿泊事業には、住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業（いわゆる民泊新法）や、旅館業法に基づく簡易宿所営業など、異なる制度があります。
住宅宿泊事業の場合、年間の宿泊提供日数は180日以内です。
また、住宅宿泊事業として届け出るには、建物が法令上の「住宅」の要件を満たす必要があります。長期間使用されていない空き家でも、使用実態や今後の利用予定によっては、この要件が問題になることがあります。
そのため、単に建物が残っているだけで、必ず民泊として使えるとは限りません。
自治体の条例による営業制限や、消防設備、建物の安全性なども確認する必要があります。
つまり、空き家を民泊にするためには、
**「法律上できるか」
「宿泊施設として使えるか」
「事業として成り立つか」**という
3つの視点が重要です。
診断基準① 法律・条例上、民泊ができる物件か？
最初に確認したいのは、法律や条例です。
ここを確認せずにリフォームや
家具の購入を進めるのは、おすすめしません。
なぜなら、どれだけ魅力的な物件でも、
希望する方法で営業できなければ、
民泊事業として成立しないからです。
用途地域を確認する
用途地域とは、都市計画法に基づき、
地域ごとに建築できる建物の用途などを定めたものです。
住宅宿泊事業と旅館業では、
用途地域に関する取り扱いが異なります。
例えば、住宅宿泊事業では住宅としての要件などを満たすことが重要ですが、
旅館業ではホテル・旅館の建築が認められる用途地域かどうかも問題になります。
そのため、「民泊ができる地域か」を調べる際には、
どの制度で営業するのかを区別する必要があります。
自治体独自の条例を確認する
住宅宿泊事業は全国共通の法律だけで
運用されているわけではありません。
自治体によっては、
条例で営業できる区域や期間などを
制限している場合があります。
また、学校などの周辺施設との
位置関係が問題になる地域もあります。
注意したいのは、
同じ市内でも、
物件の所在地によって条件が異なる可能性があるということです。
道路を挟んで向こう側で民泊していても
自分の家では民泊ができない可能性があります。
用途地域は道路１つで変わります。
すると民泊ができない地域になることも。
インターネットで「〇〇市 民泊」と
検索して大まかな情報を調べるだけでは、
判断できない場合があります。
必ず所在地を管轄する自治体の担当窓口で、
最新の条件を確認しましょう。
どこに相談するのかわからないときは、
自分の地域と保健所で調べるといいかも。
保健所が最終的には
民泊の許可を出すので
そこで確認するのが一番手っ取り早い。
建物の条件も確認する
住宅宿泊事業では、台所、浴室、便所、洗面設備などの
必要な設備に加えて、
住宅としての要件を満たす必要があります。
また、建築基準法や消防法などへの
適合も確認しなければなりません。
古い建物の場合は、
既存の状態や改修内容によって、
追加の対応が必要になることがあります。
最初の診断ポイントは
「その空き家が、希望する営業方法で法的に利用できるか」です。
空き家でよくあるパターンが、
お風呂がついていないケース。
水回りの増設、リフォームは
めちゃめちゃお金がかかるので
事前活動でない限り
空き家でも住宅に該当しないと
利回り的にも厳しいケースが多いです。
それらの考え方もコンサルでは
しっかり教えているので
興味がある方はご連絡くださいね。
診断基準② 宿泊施設として使いやすい建物か？
法律上の条件を満たしていても、
すぐに民泊を始められるわけではありません。
次に確認したいのが、建物そのものの状態です。
築年数だけで判断しない
「築40年以上だから民泊には向いていない」
このように考える方もいるかもしれません。
しかし、築年数が古いことだけで
民泊に不向きと決まるわけではありません。
古い家でも、
適切に維持管理されており、
必要な改修ができるのであれば、
宿泊施設として活用できる可能性があります。
一方、比較的新しい家でも、
雨漏りや設備の不具合、
建物の劣化などがあれば、
想定以上の費用がかかることがあります。
重要なのは築年数ではなく、現在の状態です。
特に確認したい建物のポイント
空き家を民泊にする前には、
少なくとも次の部分を確認しておきたいところです。
- 雨漏りや屋根の劣化
- 床の傾きや沈み
- シロアリ被害
- 給排水設備の状態
- 浴室・トイレ・キッチンの状態
- 電気設備やエアコンの状態
- 階段や手すりの安全性
- 消防設備の設置可能性
- 建物の耐震性や避難経路
特に注意したいのが、水回りと消防設備です。
水回りの大規模な改修が必要になると、
初期費用が大きく増える可能性があります。
また、消防設備は建物の構造や用途、
規模などによって必要な対応が異なります。
物件を購入・改修する前に、
消防署や専門業者に確認しておくことが大切です。
１つだけ。
トイレは２箇所あった方がいい。
詰まったり、壊れたりしても
すぐには直せない。
私のどの民泊にも
トイレは２箇所。
３年間の運営で
２回トイレのトラブルがありましたが
２箇所あることで二度助かりました。
宿泊する人の目線でも考える
建物の状態だけでなく、
実際に宿泊するゲストの立場でも考えてみましょう。
例えば、家族旅行で利用する場合、
「スーツケースを広げるスペースがあるか」
「複数人で食事ができるか」
「お風呂やトイレが使いやすいか」
「夜間でも安全に移動できるか」
といった点が重要になります。
一方、仕事での長期滞在を想定するなら、
Wi-Fiや洗濯設備、作業スペースなどの優先度が高くなるでしょう。
建物の良し悪しだけではなく、
誰に泊まってもらうのかを考えることが重要です。
民泊運営で迷ったとき、
特定のターゲットに絞る方法もあります。
例えば、
ノマドの人に向けで
モニターを置いたり、
いい椅子や昇降デスクを置いたりすることで
そういう人たちに魅力的な部屋を貸し出せます。
診断基準③ 民泊として収益が見込めるか？
3つ目の診断基準は収益性です。
実は、ここが最も見落とされやすいポイントの一つです。
法律上は民泊ができる。
建物も問題なく使える。
それでも、事業として利益が出るとは限りません。
立地は駅からの距離だけではない
民泊の立地を考えるとき、
駅からの距離は重要な要素です。
しかし、それだけで判断するのは早いでしょう。
例えば、
- 観光地へのアクセス
- 空港や主要駅への移動のしやすさ
- 周辺の飲食店やスーパー
- 駐車場の有無
- 家族旅行での使いやすさ
- 周辺の宿泊施設との競争状況
なども、宿泊需要に関係します。
駅から近くても競合が多く、
宿泊単価が上がらない地域も考えられます。
反対に、駅から少し離れていても、
駐車場があり、大人数で利用しやすい戸建てであれば、
一定の需要を期待できる場合があります。
重要なのは、その物件を選ぶ理由がゲストにあるかどうかです。
田舎でも色々な需要があります。
例えば、仕事。
よくあるのが帰省ですね。
無理していい家具などはいりません。
でも、いいマットレスは必須です。
マットレスの質はリピートにつながります。
売上だけで判断しない
例えば、1泊15,000円で月15泊の予約が入った場合、
宿泊売上は225,000円です。
一見すると魅力的に感じるかもしれません。
しかし、ここからさまざまな費用が発生します。
- 清掃費、
- 光熱費
- 予約サイトの手数料
- 消耗品費
- 修繕費
- 保険料
- 税金
- 管理委託費
などです。
さらに、物件を借りて運営する場合は家賃、
購入する場合は取得費や借入返済なども考慮しなければなりません。
また、住宅宿泊事業には
年間180日以内という制限があります。
単純に「1泊料金×30日」で
年間の収益を予測することはできません。
繁忙期と閑散期の差も含め、
無理のない数字で計算する必要があります。
リフォーム費用を回収できるか？
空き家を所有している場合、
「家賃がかからないから利益が出やすい」と
考える方もいるでしょう。
確かに、家賃負担がないことはメリットです。
しかし、民泊として利用するために
数百万円の改修が必要になれば、
その投資を回収するまでに時間がかかります。
賃貸物件で民泊ができると
基本的にはリフォームがいらないことが多いので
そこは安く済むことが多い。
例えば、初期投資が300万円で、
年間の手残りが60万円だった場合、
単純計算で回収に5年かかります。
実際には設備の交換や追加修繕、
税金などもあるため、
さらに長くなる可能性があります。
民泊として活用するなら、
月々の利益だけではなく、
初期投資を何年で回収できるのかまで考えておきたいところです。
空き家民泊でよくある4つの勘違い
ここまで3つの診断基準を紹介しました。
続いて、空き家を民泊に活用する際に
よくある勘違いを紹介します。
勘違い① 空き家なら自由に民泊ができる
空き家を所有しているからといって、
自由に宿泊事業ができるわけではありません。
住宅宿泊事業や旅館業などの制度に加えて、
自治体の条例、建物の条件などを
確認する必要があります。
所有権があることと、
宿泊事業ができることは別の問題です。
勘違い② 古い家は民泊に向いていない
築年数が古くても、
民泊として活用できる可能性はあります。
ただし、古民家らしい雰囲気が魅力になる一方で、安全性や快適性の確保は欠かせません。
「古さを魅力として残す部分」
と
「改修すべき部分」を
分けて考えることが大切です。
勘違い③ リフォームすれば予約が入る
きれいにリフォームしたからといって、
必ず予約が入るわけではありません。
宿泊需要が少ない地域では、
内装にお金をかけても
十分な売上を確保できない可能性があります。
リフォームの前に、
競合施設の価格や特徴、
ターゲットとなるゲストを調べておきましょう。
私の考えでは、
リフォームで気にするべきところは
価格への影響です。
価格を上げられるリフォームならしますが
価格が変わらないリフォームは見送ります。
１つの考え方として覚えておいて損なしです。
勘違い④ 民泊は始めたら放置できる
民泊は不動産を使った事業ですが、
宿泊サービスでもあります。
予約管理、
ゲスト対応、
清掃、
設備管理、
近隣への配慮など、
継続的な業務が発生します。
特に遠方に住んでいる方が
相続した実家を民泊にする場合、
自分で管理できるのか、
外部に委託する必要があるのかを
考えなければなりません。
住宅宿泊事業では、
家主不在型など
一定の場合に住宅宿泊管理業者への
管理委託が必要になります。
民泊は物件を用意して終わりではなく、
運営を続ける事業です。
実家は売りたくない。
使いたい時に身内で使いたい。
そんな相談が来たことがあります。
正直の話、
賃貸での貸し出しにすると
身内では使えないことがほとんどです。
１〜2年での契約だけで
更新をしないことも可能ですが、
その時はリフォームが必要な状態かもしれません。
そのリスクを考えると、
貸し出さずに空き家として
管理するのも１つだと提案しています。
民泊にすることで
利益が出ることもあれば、
赤字になる可能性も十分あります。
特に委託する場合は、
基本この金額ってあって
そこから売り上げから１０％などを引かれます。
自分の空き家を簡単にチェックしてみよう
ここまで読んで、
「自分の空き家はどうだろう？」と
思った方もいるかもしれません。
まずは、次の項目を確認してみてください。
法律・条例
- 物件の用途地域を把握している
- 自治体の民泊に関する条例を確認している
- 住宅としての要件や必要な手続きを確認している
建物の状態
- 雨漏りや大きな劣化がない
- 水回りが問題なく使用できる
- 必要な消防設備や安全対策を確認できる
収益性
- 想定する宿泊客が明確になっている
- 周辺の競合施設を調べている
- 初期費用と運営費用を計算している
すべてにチェックがつかなくても、
すぐに民泊を諦める必要はありません。
ただし、確認できていない項目がある場合は、
契約やリフォームを進める前に調べることをおすすめします。
なお、このチェックリストは検討の入口です。
チェックがすべてついたとしても、
法令適合や収益性を保証するものではありません。
民泊だけが空き家活用の正解ではない
ここまで民泊としての
活用を中心に解説してきましたが、
空き家の活用方法は民泊だけではありません。
一般賃貸として貸し出す方法もあれば、
売却する方法もあります。
また、将来的に家族が使用する予定があるなら、
一定期間は適切に維持管理するという選択肢もあります。
例えば、数年後に実家へ戻る可能性がある方にとって、
長期賃貸は使いたいタイミングで
自由に戻れないという問題があります。
一方、民泊も営業日数の制限や
運営の手間があるため、
必ずしも最適とは限りません。
大切なのは、
物件の条件だけではなく、
所有者自身がその家を
将来どうしたいのかということです。
「民泊にできるか」と「民泊にするべきか」は別の判断です。
この2つを分けて考えることで、
空き家活用の失敗を減らせると考えています。
まとめ｜空き家を民泊にする前に確認したい3つのこと
空き家を民泊として活用する際には、
次の3つを確認することが重要です。
① 法律・条例上、民泊として利用できるか
用途地域や自治体の条例、住宅としての要件などを確認する。
② 宿泊施設として使える建物か
建物の劣化、水回り、消防設備、安全性などを確認する。
③ 民泊として収益が見込めるか
立地や宿泊需要、初期投資、運営費用などを確認する。
空き家は、所有しているだけでも
維持管理の負担が発生します。
だからこそ、
活用方法を考えることには
大きな意味があります。
ただし、焦って民泊を始める必要はありません
まずは自分の物件がどのような状態にあり、
どんな活用方法が考えられるのかを整理することが第一歩です。
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※この記事は2026年10月時点の制度を前提とした一般的な解説です。実際の営業可否や必要な手続きは、物件所在地の自治体、消防署、建築関係の担当窓口などで最新情報をご確認ください。
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