「この物件で民泊はできるの？」
「第一種低層住居専用地域でも民泊を始められる？」
「用途地域はどこで調べればいい？」
こんな質問にお答えします。
民泊を始めるために物件を探していると、
必ず確認しておきたいのが用途地域です。
用途地域によっては、
ホテルや旅館としての営業が認められない場所があります。
しかし、ここで注意したいのが、
住宅宿泊事業法（民泊新法）と
旅館業法では、用途地域に関するルールが異なるということです。
例えば、第一種低層住居専用地域では、
原則としてホテル・旅館の営業はできませんが、
住宅宿泊事業法に基づく民泊なら
実施できる可能性があります。
縁Stay｜民泊ブログの信頼性
この記事を書いている私は、
賃貸物件での民泊運営と、空き家を購入しての民泊運営の両方を経験しています。
そのノウハウを発信中！
この記事では、
神戸市内で実際に民泊を運営している縁stayが、
民泊に関係する用途地域の違い、
13種類の用途地域一覧、調べ方、物件契約前の注意点を解説します。
民泊ができる用途地域一覧【13種類】
まずは結論から確認しましょう。
用途地域は全部で13種類あります。
民泊ができるかどうかは、
住宅宿泊事業法に基づく民泊なのか、
旅館業法に基づく営業なのかによって異なります。
| 用途地域 | 民泊新法 | 旅館業 |
|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | ○ | × |
| 第二種低層住居専用地域 | ○ | × |
| 第一種中高層住居専用地域 | ○ | × |
| 第二種中高層住居専用地域 | ○ | × |
| 第一種住居地域 | ○ | △ |
| 第二種住居地域 | ○ | ○ |
| 準住居地域 | ○ | ○ |
| 田園住居地域 | ○ | × |
| 近隣商業地域 | ○ | ○ |
| 商業地域 | ○ | ○ |
| 準工業地域 | ○ | ○ |
| 工業地域 | ○ | × |
| 工業専用地域 | × | × |
※○は用途地域の観点から原則として可能、△は条件付き、×は原則不可を示します。
第一種住居地域で
ホテル・旅館として利用する場合、
原則として延べ面積3,000㎡以下の制限があります。
※民泊新法の○は、
住宅としての要件を満たし、
自治体の条例やその他の法令上の条件を
クリアできる場合を前提としています。
用途地域だけで営業可否が確定するわけではありません。
この表で特に覚えておきたいのは、次の2点です。
① 民泊新法では、住居専用地域でも営業できる可能性がある。
② 旅館業では、ホテル・旅館の立地が認められる用途地域かどうかが重要になる。
なお、用途地域が指定されていない区域については、
この表だけでは判断できません。
市街化調整区域などの制限も含め、
個別に確認が必要です。
私が運営している神戸市では
旅館業法と民泊新法の違いは
用途地域にはありません。
なので民泊ができる地域では
旅館もできるってことです。
違いは180日の制限が大きいですね。
そもそも用途地域とは？
用途地域とは、
都市計画法に基づき、住宅、商業施設、工場などの
建物の用途を地域ごとに定める仕組みです。
例えば、静かな住宅街の真ん中に大規模な工場が建ってしまうと、
周辺の住環境に影響が出る可能性があります。
そこで、地域ごとに建てられる建物の種類や規模を制限しています。
用途地域は、大きく分けると次の3つのグループがあります。
- 住居系：住宅を中心とした地域
- 商業系：店舗や商業施設が集まる地域
- 工業系：工場などの立地を想定した地域
ただし、民泊の場合は、
単純に「住宅街だからできない」
「商業地域だからできる」と
判断することはできません。
どの法律に基づいて民泊を行うのかが重要です。
民泊新法と旅館業では用途地域のルールが違う
一般的に「民泊」と呼ばれる宿泊事業には、
複数の制度があります。
ここでは、代表的な2つを比較します。
住宅宿泊事業法（民泊新法）の場合
住宅宿泊事業法に基づく民泊は、
住宅を利用して宿泊サービスを提供する制度です。
年間の宿泊提供日数は180日以内とされています。
この制度では、
一定の住宅要件を満たす建物を使用するため、
旅館業のように
ホテル・旅館の建築が認められる用途地域だけに
限定されるわけではありません。
そのため、第一種低層住居専用地域などでも
民泊を行える可能性があります。
ただし、自治体の条例によって、
営業できる区域や期間が制限される場合があります。
また、空き家を利用する場合は、
台所・浴室・便所・洗面設備などの設備要件に加え、
住宅としての使用実態や
利用予定なども確認する必要があります。
用途地域で住宅が認められているからといって、
すべての空き家が自動的に
民泊として使えるわけではありません。
特に空き家などを活用しようとすると
お風呂がないことが結構あります。
旅館業法（簡易宿所営業など）の場合
旅館業法に基づいて宿泊施設を営業する場合は、
原則として住宅宿泊事業法のような
年間180日の営業日数制限はありません。
一方で、建築基準法上の
ホテル・旅館としての立地制限が関係します。
例えば、第一種低層住居専用地域では、
原則としてホテル・旅館を設けることができません。
反対に、商業地域や近隣商業地域などでは、
用途地域の観点から
ホテル・旅館の立地が認められています。
ただし、用途地域が適合していても、
建物の構造、消防設備、
旅館業の施設基準などを満たす必要があります。
住宅からホテル・旅館への
用途変更が必要になる場合もあるため、
建築担当窓口への事前相談が重要です。
ちなみに、、
消防法令適合通知書をもらう時に
住宅から用途変更が必要でした。
第一種低層住居専用地域でも民泊はできる？
民泊の物件を探している方が迷いやすいのが、
第一種低層住居専用地域です。
第一種低層住居専用地域は、
主に低層住宅の良好な住環境を守るための地域です。
この地域では、
原則としてホテル・旅館の建築は認められていません。
そもそも低層地域では、
コンビニすら運営できません。
しかし、住宅宿泊事業法に基づく民泊であれば、
営業できる可能性があります。
ここで重要なのが、自治体の条例です。
住宅宿泊事業法では営業できる可能性があっても、
自治体によっては
住居専用地域で営業可能な期間などに
制限を設けている場合があります。
例えば、年間180日まで営業できる制度であっても、
その物件で実際に180日すべてを利用できるとは限りません。
物件を購入したり、
賃貸契約を結んだりする前に、
必ず確認しておきましょう。
民泊の用途地域を調べる方法【3ステップ】
では、自分が検討している物件の用途地域は、
どのように調べればよいのでしょうか。
基本的には、次の3つのステップで確認できます。
ステップ① 物件の住所を確認する
まずは、検討している物件の所在地を確認しましょう。
不動産会社の物件資料に
用途地域が記載されている場合もあります。
ただし、広告や古い資料だけで判断せず、
自治体が公開している
都市計画情報でも確認することをおすすめします。
ルールが厳しい地域では
道一本で運営可能かどうかが変わるので
Google Mapなどを使って
物件をしっかり特定してから
用途地域を調べる必要があります。
ステップ② 自治体の都市計画図で調べる
多くの自治体では、
インターネット上で用途地域を確認できる
都市計画図や地図情報サービスを公開しています。
検索するときは、
「〇〇市 用途地域」
「〇〇市 都市計画情報」
「〇〇市 都市計画図」
といったキーワードを使うと見つけやすいでしょう。
地図上で物件の位置を確認し、
該当する用途地域を調べます。
なお、用途地域の境界付近にある物件では、
敷地が複数の用途地域にまたがっている場合もあります。
判断が難しい場合は、
自治体の都市計画担当窓口に確認してください。
ステップ③ 民泊の担当窓口で営業条件を確認する
用途地域が分かったら、
次は民泊の担当窓口で確認します。
ここで注意したいのは、
用途地域の確認と
民泊の営業可否の確認は別ということです。
都市計画担当窓口では
用途地域などを確認し、
住宅宿泊事業や旅館業の担当窓口では、
それぞれの制度に関する条件を確認します。
消防設備や建築基準法上の条件については、
消防署や建築担当窓口への相談が
必要になる場合があります。
一度の問い合わせで
すべての条件を確認できるとは限らないため、
関係する窓口を整理しておきましょう。
役所に相談するときは何を聞けばいい？
初めて民泊を検討する方は、
役所に何を質問すればよいか分からないかもしれません。
そんなときは、
物件の住所や建物の概要を用意して、
次のように相談すると話を進めやすくなります。
この住所にある戸建て住宅で、
住宅宿泊事業法に基づく
民泊を検討しています。
用途地域や条例による
営業制限を確認したいのですが、
どのような条件がありますか？
あわせて、次の点も確認しておくと安心です。
- 住宅宿泊事業が制限される区域に該当するか
- 営業できる曜日や期間に制限があるか
- 住宅としての要件について確認すべき点は何か
- 近隣住民への説明など、自治体独自の手続きがあるか
- 消防署や建築担当窓口への相談はどの段階で必要か
特に、物件を購入・賃借する前であれば、
そのことも担当者に伝えておきましょう。
正式な届出や許可申請の前に、
どこまで事前確認できるのかを
教えてもらえる場合があります。
用途地域が問題なくても民泊ができないケース
ここまで用途地域を中心に
解説してきましたが、
用途地域だけで
民泊の営業可否が決まるわけではありません。
実際には、次のような問題が発生する可能性があります。
① 自治体の条例で営業が制限されている
住宅宿泊事業法では
営業できる可能性がある地域でも、
自治体の条例によって
営業期間などが制限されることがあります。
よくあるのが、
幼稚園や小学校から
１００m以内は運営できないなどがあるよ。
② 建物が必要な条件を満たしていない
住宅宿泊事業に必要な住宅要件や
設備要件を満たしていない場合、
届出ができない可能性があります。
③ 消防設備などの追加工事が必要になる
民泊では、建物の状況に応じた
消防設備や防火安全対策が必要です。
設備の設置や工事に
想定以上の費用がかかることもあります。
④ 賃貸契約や管理規約で禁止されている
賃貸物件の場合は、
所有者が民泊利用を認めているかを確認する必要があります。
マンションでは管理規約も重要です。
用途地域に問題がなくても、
契約や規約によって民泊ができない場合があります。
実際に民泊を運営して感じる、用途地域を確認する重要性
私は神戸市内で、
空き家を活用した民泊を運営しています。
物件を検討するときに
重要だと感じるのは、
見た目や立地の魅力だけで判断しないことです。
例えば、駅から近く、
間取りも良く、宿泊施設として
魅力的に見える物件があったとします。
しかし、営業できる日数や期間が大きく制限される場合、
想定していた売上を確保できない可能性があります。
また、法律上は営業できる物件でも、
必要な改修や消防設備の工事に費用がかかれば、
事業としての収益性は変わります。
そのため、私は物件を検討する際、
まず営業に関する条件を確認し、
その後に建物の状態や
収益性を考えることが重要だと考えています。
「民泊ができる物件」と「民泊に向いている物件」は同じではありません。
用途地域の確認は、
その判断をするための最初のステップです。
民泊の用途地域に関するよくある質問
Q. 住居専用地域でも民泊はできますか？
住宅宿泊事業法に基づく民泊であれば、
住居専用地域でも実施できる可能性があります。
ただし、自治体の条例による営業制限や、
建物の住宅要件などを確認する必要があります。
Q. 工業地域で民泊はできますか？
工業地域では、
住宅宿泊事業法に基づく民泊を行える可能性があります。
一方、旅館業法に基づくホテル・旅館としての営業は、
用途地域の観点から原則として認められていません。
工業専用地域とは異なるため、
混同しないようにしましょう。
Q. 用途地域が指定されていない場所でも民泊はできますか？
用途地域の指定がない場所でも、
民泊ができる可能性はあります。
ただし、市街化調整区域など、
別の土地利用規制が関係する場合があります。
用途地域が指定されていないことを理由に、
自由に民泊ができると判断するのは避けましょう。
Q. 用途地域が分かれば民泊の営業可否は判断できますか？
いいえ。
用途地域は重要な判断材料ですが、
それだけでは営業可否を確定できません。
自治体の条例、住宅要件、
消防設備、建築関係の条件なども確認する必要があります。
Q. 民泊新法と旅館業はどちらを選べばいいですか？
営業したい日数、物件の所在地、
建物の条件、初期費用などによって適した制度は異なります。
年間180日以内で住宅を活用したい場合と、
通年営業を目指す場合では、
検討すべき内容が変わります。
まずは物件の条件を整理してから、
制度を比較することをおすすめします。
365日運営すれば黒字になる。。
その考えは危険。
そもそも365日フルで稼働できるの？
民泊新法or旅館業法は奥が深い。
わからないときにはご相談ください。
まとめ｜民泊の用途地域は契約前に確認しよう
民泊を始める前には、
必ず用途地域を確認しておきましょう。
今回のポイントは次の3つです。
- 住宅宿泊事業法と旅館業法では、用途地域の取り扱いが異なる。
- 住居専用地域でも、住宅宿泊事業法に基づく民泊なら営業できる可能性がある。
- 用途地域が適合していても、自治体の条例や建物の条件によって営業できない場合がある。
物件を購入したり、賃貸契約を結んだりした後に「希望する民泊ができなかった」とならないよう、事前確認を行うことが重要です。
あなたの物件で民泊ができるか、確認してみませんか？
「用途地域は調べたけれど、民泊ができるのか分からない」
「自治体の条例まで調べるのは難しい」
「物件を契約する前に、一度確認しておきたい」
そんな方に向けて、縁stayでは
**民泊可能性チェック（5,500円）**をご用意しています。
物件の所在地や基本情報をもとに、
用途地域、自治体の条例、周辺施設など、
民泊を検討するうえで重要な条件を机上調査します。
※現地調査や消防設備の詳細診断、営業の可否の保証を行うサービスではありません。
また、公式LINEでは、
民泊を始める前に役立つ情報や無料特典もご案内しています。
民泊を始める前に、
まずは物件の可能性を確認してみましょう。
参考資料・公的情報
- 国土交通省｜用途地域
- 国土交通省｜用途地域による建築物の用途制限
- 観光庁｜住宅宿泊事業法（民泊）
- 観光庁｜民泊制度ポータルサイト
- 観光庁｜民泊制度に関するよくある質問
- 厚生労働省｜民泊サービスと旅館業法に関するQ&A
※本記事は2026年10月時点で確認できる公的情報をもとに作成しています。制度や自治体の条例は変更される場合があります。個別物件の営業可否は、所在地を管轄する行政窓口にご確認ください。
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